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上海，2019年4月11日 — 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行在上海舉行2019年第一季度媒體搶聽會(huì)，發(fā)布了大宗交易投資市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)的最新數(shù)據(jù)，并對(duì)未來(lái)各市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了解讀。

大宗交易投資市場(chǎng)：內(nèi)資回暖迎頭猛趕 外資強(qiáng)勢(shì)持續(xù)加碼

　　上海大宗市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)三年破千億交易規(guī)模，截至一季度末，上海2019年大宗市場(chǎng)成交額已過900億大關(guān)，達(dá)959億，交易市場(chǎng)活躍度同比大幅提升，而外資買家始終是主要占比。戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)總裁及中國(guó)資本市場(chǎng)主管葉國(guó)平介紹，2019年一季度，多家境外機(jī)構(gòu)募資59.4億美元，外資的資金來(lái)源以退休、養(yǎng)老、保險(xiǎn)和主權(quán)基金為主，預(yù)計(jì)在2019年會(huì)加快投資速度；內(nèi)資房企融資難度緩解，但受資管限制，保險(xiǎn)資金仍是各家機(jī)構(gòu)追逐的重點(diǎn)，依然傾向于一線城市穩(wěn)定收益的辦公樓以及公寓資產(chǎn)。

　　2019年一季度，戴德梁行促成基匯資本對(duì)于上海萬(wàn)象城四棟超甲級(jí)寫字樓(A、B、C及D座)的收購(gòu)，成功將外資基金引入上海副中心，帶動(dòng)整個(gè)投資市場(chǎng)將目光投向大虹橋，具有標(biāo)志性意義。

　　葉國(guó)平分析，一季度上海市場(chǎng)大宗交易物業(yè)類型比例按成交金額看，綜合物業(yè)占比68%，辦公物業(yè)占比29%，商辦項(xiàng)目仍然最受投資者青睞。核心地段資產(chǎn)凈回報(bào)率約為3.5-3.8%，新興區(qū)域約為4-4.5%，凈回報(bào)率預(yù)計(jì)2019年較去年會(huì)有小幅增長(zhǎng)。

　　葉國(guó)平總結(jié)道，一季度戴德梁行大中華區(qū)共促成投資交易16單，成交總金額近340億元。未來(lái)上海大宗交易市場(chǎng)外資仍為主角并持續(xù)加碼，內(nèi)資資金回暖并逐步復(fù)蘇。投資機(jī)會(huì)將會(huì)出現(xiàn)在3個(gè)方面，分別是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心資產(chǎn)，非核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和城市更新改造提升的資產(chǎn)。

　寫字樓市場(chǎng)：租售迭代 機(jī)遇挑戰(zhàn)并存

　　2019年一季度，寫字樓租賃市場(chǎng)，明顯市場(chǎng)特征是在高庫(kù)存下加劇博弈，戴德梁行寫字樓部數(shù)據(jù)顯示：2018年空置存量面積超越當(dāng)年新增供應(yīng)面積，另一方面核心與新興區(qū)凈吸納量差距加大，新興區(qū)的高性價(jià)比及不斷完善配套吸引部分核心區(qū)客戶搬遷。特征之二是利好行業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)定份額，部分行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需求降溫。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型下，人工智能、智能制造等行業(yè)成為重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)。電子信息科技、汽車類生產(chǎn)制造業(yè)成交量表現(xiàn)突出，在新興區(qū)有大面積成交。而金融行業(yè)，典型如銀行業(yè)因結(jié)構(gòu)調(diào)整，裁撤網(wǎng)點(diǎn)等因素，傳統(tǒng)金融業(yè)需求有所降溫。而專業(yè)服務(wù)行業(yè)也呈現(xiàn)下滑的跡象，主要是聯(lián)合辦公擴(kuò)張放緩，部分聯(lián)合辦公品牌在前期快速擴(kuò)張后進(jìn)入謹(jǐn)慎狀態(tài)。

　　與此同時(shí)，虹橋商務(wù)區(qū)迎來(lái)新格局。虹橋商務(wù)區(qū)成交尤為活躍，一方面，從外區(qū)搬遷到大虹橋的租戶有所增多；另一方面，一些原租賃在虹橋商務(wù)區(qū)的租戶退租買樓、買地現(xiàn)象也頻現(xiàn)，主要集中在青浦西虹橋。隨著政府扶持產(chǎn)業(yè)力度不斷加大，未來(lái)大虹橋租售迭代現(xiàn)象仍將繼續(xù)，大虹橋板塊機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)并存。

　　銷售市場(chǎng)方面：一季度整棟成交繼續(xù)保持高位，銷售前置現(xiàn)象凸顯。整棟成交中不乏有在土地或建設(shè)階段定好客戶的案例，如復(fù)興地塊6棟樓為定向買家，這也是近年來(lái)整棟銷售保持一定活躍度的原因。當(dāng)前在負(fù)債率、融資收窄、資金鏈緊等多重壓力下驅(qū)使房企銷售前置，對(duì)于買家而言，銷售前置具有價(jià)格談判及產(chǎn)品定制化的雙重優(yōu)勢(shì)，共贏之下，未來(lái)銷售前置仍是大勢(shì)所趨。

　　戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫字樓部主管沈潔預(yù)測(cè)，未來(lái)三季度上海寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)約有157萬(wàn)方寫字樓竣工入市，其中核心區(qū)23萬(wàn)方，新興區(qū)134萬(wàn)方，供應(yīng)壓力猶存，博弈仍繼續(xù)，客戶對(duì)服務(wù)產(chǎn)品綜合考量；而業(yè)主應(yīng)對(duì)市場(chǎng)將變得更為迅速，目標(biāo)維穩(wěn)，手段更靈活，加大與政府聯(lián)動(dòng)。對(duì)于板塊發(fā)展機(jī)會(huì)，沈潔表示：上海不斷優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境吸引企業(yè)總部、設(shè)計(jì)/創(chuàng)新/研發(fā)中心加速落滬，大面積租售需求會(huì)提升，大虹橋、五角場(chǎng)-新江灣城等板塊持續(xù)看好。行業(yè)導(dǎo)向來(lái)看，新經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)下，創(chuàng)新金融、外資金融、人工智能、智能制造、醫(yī)療健康行業(yè)將高度受關(guān)注，在積極的投資驅(qū)動(dòng)下有助于推動(dòng)重點(diǎn)發(fā)展板塊市場(chǎng)需求提升。

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