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上海市閔行區(qū)天利上高地招商綜合評估報告：租賃與企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2025-11-18 瀏覽次數：161 來源：www.byz5q.cn

上海市閔行區(qū)天地上高地招商招租綜合評估報告

上海市閔行區(qū)天利上高地招商租賃電話：021-64398555

一、報告基礎信息

1.1 報告用途

為企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層提供上海市閔行區(qū)天地上高地（簡稱 “天地上高地”）租賃選址的專業(yè)數據支撐、產業(yè)適配分析及風險研判，覆蓋項目價值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力科學決策，降低運營風險。

1.2 編制對象

企業(yè)董事長、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團隊及投資決策委員會

1.3 數據時效

截至 2025 年 11 月（數據來源：閔行區(qū)政府《2025 年南部科創(chuàng)走廊發(fā)展報告》《G60 科創(chuàng)走廊協同發(fā)展規(guī)劃》、項目運營方年度報告、仲量聯行《2025 年上海閔行區(qū)商辦市場報告》、實地勘測及入駐企業(yè)訪談數據）

1.4 編輯人

上海梧桐聯行產業(yè)招商選址專家組（12 年 + 長三角產業(yè)地產咨詢經驗，服務超 200 家跨國企業(yè)及科創(chuàng)企業(yè)選址，2024 年上海產業(yè)園區(qū)咨詢服務滿意度 TOP2，核心成員持注冊房地產估價師、產業(yè)規(guī)劃師資質）

二、上海市閔行區(qū)天地上高地項目介紹

2.1 項目核心定位與開發(fā)背景

天地上高地（原名天利混凝土廠）位于上海市閔行區(qū)羅陽路 707 弄，是上海首批工業(yè)用地轉型示范項目，由三位國際建筑大師 —— 雅克?費爾葉（法國）、安藤忠雄（日本）、德懷特?勞（美國）聯合設計，于 2023 年竣工并投入運營。項目由上海天地產業(yè)發(fā)展有限公司（閔行區(qū)屬國企，16 年產業(yè)載體運營經驗）投資運營，總建筑面積約 6.5 萬平方米，是集 “創(chuàng)意辦公、設計研發(fā)、中試轉化、商業(yè)配套” 于一體的綜合性產業(yè)園區(qū)。

項目定位 “G60 科創(chuàng)走廊門戶?工業(yè)遺存煥新標桿?多元產業(yè)融合平臺”，聚焦建筑科技、數字經濟、文化創(chuàng)意、智能制造四大核心賽道，依托 “工業(yè)遺存改造 + 綠色生態(tài)構建 + 大師設計底蘊” 三重特色，打造 “公園式辦公 + 產學研協同” 的創(chuàng)新生態(tài)。截至 2025 年 11 月，項目入駐率達 85%，集聚了建筑設計、智能裝備研發(fā)、數字經濟解決方案等領域的創(chuàng)新企業(yè)，其中閔行區(qū) “專精特新” 企業(yè) 5 家，2024 年入駐企業(yè)平均營收增速達 38%，高于閔行區(qū)同類企業(yè)平均水平（30%）。

2.2 項目整體規(guī)劃與業(yè)態(tài)構成

項目總占地約 3.2 公頃，容積率 2.5，建筑密度 35%，綠地率 40%（高于區(qū)域同類項目平均水平），采用 “1 棟 50 米高標準甲級辦公塔樓 + 9 棟獨棟總部辦公 + 1 層沿街商業(yè) + 屋頂生態(tài)花園 + 下沉庭院” 布局，業(yè)態(tài)劃分聚焦科創(chuàng)企業(yè) “研發(fā) + 中試 + 運營” 全需求：

研發(fā)辦公業(yè)態(tài)：辦公塔樓標準層面積約 1600 平方米（適配整層租賃），獨棟總部面積 800-1200 平方米，支持 “整層 - 半層 - 模塊化” 分割，層高 4.4 米（凈高 3.5 米），得房率 70%，荷載 200-350kg/㎡（適配輕型研發(fā)設備、算力服務器、辦公設備）；

中試轉化業(yè)態(tài)：園區(qū)設 3000 平方米共享中試空間，配備基礎生產設備（如小型數控機床、裝配平臺），滿足建筑科技、智能制造企業(yè)輕型試產需求；

商業(yè)配套業(yè)態(tài)：6700 平方米沿街商業(yè) + 下沉式商業(yè)，引入星巴克、永輝超市、員工餐廳（人均 20-35 元）、24 小時便利店、健身中心、圖文打印店，滿足日常辦公與生活需求；

生態(tài)配套業(yè)態(tài)：屋頂花園、垂直綠化、下沉庭院構成三級生態(tài)體系，光伏發(fā)電年供電量達 15 萬度，年均碳排放量較傳統(tǒng)建筑降低 25%，打造 “城在林中、樓在綠中” 的辦公環(huán)境，2024 年員工辦公滿意度達 89%。

三、上海市閔行區(qū)天地上高地區(qū)位介紹

3.1 區(qū)位戰(zhàn)略價值

天地上高地地處閔行區(qū)南方商務區(qū)核心板塊，屬于《閔行區(qū) 2025-2030 年產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中 “智能制造與數字經濟融合發(fā)展帶”，同時納入上海市 “五大新城” 產業(yè)升級重點載體，戰(zhàn)略價值體現在 “三重輻射協同”：

G60 科創(chuàng)走廊紅利協同：作為 G60 科創(chuàng)走廊西向延伸的重要節(jié)點，承接長三角一體化示范區(qū)技術外溢，2024 年 G60 科創(chuàng)走廊高新技術企業(yè)營收超 3 萬億元，項目內企業(yè)可共享走廊創(chuàng)新資源與場景開放平臺；

大虹橋樞紐輻射協同：距虹橋綜合交通樞紐 15 公里（駕車 22 分鐘），通過滬閔高架 30 分鐘可達浦東國際機場，1 小時覆蓋長三角主要城市（蘇州、嘉興、無錫），2024 年入駐企業(yè)跨區(qū)域業(yè)務占比達 62%；

區(qū)域產業(yè)基礎協同：閔行區(qū) 2024 年 GDP 達 2100 億元（同比增長 7.8%），半徑 3 公里內集聚中庚漫游城、LaLa Station 等商業(yè)綜合體，聯動漕河涇開發(fā)區(qū)、紫竹高新園區(qū)，形成千億級產業(yè)集群，區(qū)域畝均稅收產出為上海市平均水平的 90 倍。

3.2 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/span>

根據《閔行區(qū)南方商務區(qū)升級規(guī)劃（2025-2030 年）》，區(qū)域將通過 “三大行動” 強化競爭力，為天地上高地帶來長期紅利：

產業(yè)提質行動：重點推動建筑科技與數字經濟深度融合，培育 “智能 + 服務” 復合型企業(yè)，預計 2027 年區(qū)域科創(chuàng)企業(yè)數量突破 1000 家，營收超 800 億元；

交通優(yōu)化行動：地鐵 23 號線（在建，2027 年通車）在項目周邊設 “羅陽路站”（距離 800 米），通車后 15 分鐘直達徐家匯、25 分鐘直達人民廣場，跨區(qū)通勤效率提升 35%；羅陽路拓寬工程（2026 年完工）將增加 2 個車道，早晚高峰通行效率提升 28%；

配套完善行動：規(guī)劃建設南方商務區(qū)科創(chuàng)服務中心（2028 年竣工，距離項目 1.0 公里），引入高端會展、科技服務、人才公寓等配套，補齊高端服務短板。

四、上海市閔行區(qū)天地上高地區(qū)域產業(yè)分析定位

4.1 閔行區(qū)及周邊產業(yè)規(guī)劃

閔行區(qū) 2025 年產業(yè)規(guī)劃聚焦 “3+2” 先進產業(yè)體系（不涉及稅收掛鉤優(yōu)惠），核心方向與天地上高地高度契合：

三大主導產業(yè)：

智能制造（2024 年營收 735 億元，同比增長 18%）：聚焦智能裝備、工業(yè)機器人、自動化生產線，南方商務區(qū)是該產業(yè) “研發(fā)轉化” 核心承載區(qū)；

數字經濟（2024 年營收 588 億元，同比增長 25%）：涵蓋工業(yè)軟件、數字貿易、人工智能應用，已形成 “數據 - 算法 - 場景” 完整產業(yè)鏈；

現代服務業(yè)（2024 年營收 672 億元，同比增長 16%）：含高端生產性服務、科技服務、商務服務，為核心產業(yè)提供全流程配套支撐；

兩大新興產業(yè)：建筑科技、綠色低碳，區(qū)域規(guī)劃建設建筑科技研發(fā)平臺、綠色節(jié)能技術驗證中心，為項目入駐企業(yè)提供新賽道拓展機會。

天地上高地深度對接 G60 科創(chuàng)走廊 “先進制造 + 科技創(chuàng)新” 產業(yè)定位，重點布局：

建筑科技領域：依托原混凝土廠產業(yè)基礎，發(fā)展綠色建材、智能建造技術，2024 年區(qū)域建筑科技企業(yè)營收占比達 12%；

數字經濟領域：聚焦工業(yè)數字化轉型、數字內容制作，承接 G60 科創(chuàng)走廊企業(yè)數字化改造需求；

文化創(chuàng)意領域：借力大師設計底蘊，打造設計、傳媒、文創(chuàng) IP 孵化平臺，聯動虹橋國際開放樞紐文化資源；

智能制造領域：聚焦輕型智能裝備研發(fā)，與漕河涇開發(fā)區(qū)、紫竹高新園區(qū)形成 “研發(fā) - 中試 - 量產” 協同。

4.2 項目與區(qū)域產業(yè)適配性

天地上高地的 “四賽道融合” 定位與區(qū)域產業(yè)規(guī)劃形成三大精準適配：

賽道精準匹配：四大賽道與閔行區(qū)及 G60 科創(chuàng)走廊重點方向完全一致，200-350kg/㎡樓面荷載、共享中試空間可滿足輕型研發(fā)與中試需求，2024 年入駐企業(yè)設備適配率 98%，無因空間不適配導致的改造成本；

資源協同適配：項目接入 “閔行區(qū)科創(chuàng)資源共享平臺”“G60 科創(chuàng)走廊創(chuàng)新資源庫”，可優(yōu)先使用 150 余臺（套）檢測設備、工業(yè)軟件資源，2024 年企業(yè)研發(fā)成本降低 18%；與上海交大、華東師大、華東理工大學共建 “產學研合作基地”，年舉辦超 50 場技術峰會，企業(yè)研發(fā)周期縮短 30%；

功能需求適配：研發(fā)樓配備雙回路供電、工業(yè)以太網（延遲≤10ms），保障數字經濟企業(yè)算力設備穩(wěn)定運行；共享中試空間配備基礎生產設備，滿足智能制造、建筑科技企業(yè)輕型試產需求，2024 年入駐企業(yè)輕型中試成功率達 83%，高于行業(yè)平均水平（75%）。

五、上海市閔行區(qū)天地上高地產業(yè)聚集情況

5.1 周邊 3 公里內產業(yè)集群

天地上高地周邊 3 公里內已形成四大產業(yè)集群，為入駐企業(yè)提供 “上下游協同 + 資源共享” 基礎，平均供應鏈半徑控制在 10 公里內：

智能制造集群：莘莊工業(yè)區(qū)智能制造產業(yè)園（距離 2.3 公里）集聚企業(yè) 52 家，包括某智能機器人制造商、某自動化設備集成商，2024 年集群營收超 120 億元，專利授權量 180 項，項目內 13 家智能制造企業(yè)與該集群形成合作，2024 年技術協作金額超 1.8 億元；

數字經濟集群：七寶數字科創(chuàng)園（距離 2.8 公里）入駐企業(yè) 45 家，涵蓋工業(yè)軟件、數字貿易平臺，2024 年為長三角制造企業(yè)提供數字化解決方案超 150 次，項目內數字經濟企業(yè)采購成本比市區(qū)低 20%，客戶獲取效率提升 30%；

建筑科技集群：漕河涇建筑科技產業(yè)園（距離 2.5 公里）聚集企業(yè) 38 家，包括綠色建材研發(fā)、智能建造設計企業(yè)，2024 年集群營收超 50 億元，項目內建筑科技企業(yè)技術協作成本降低 35%；

現代服務集群：春申商務園（距離 1.5 公里）聚集生產性服務企業(yè) 60 家，包括工業(yè)設計、供應鏈管理、檢測認證企業(yè)，2024 年服務企業(yè)超 1000 家，項目內現代服務企業(yè)客戶重合率達 45%，服務響應時間縮短至 3 小時內（行業(yè)平均 6 小時）。

5.2 項目自身產業(yè)聚集現狀

截至 2025 年 11 月，天地上高地研發(fā)辦公業(yè)態(tài)入駐企業(yè)共 38 家，產業(yè)分布聚焦核心賽道，形成 “研發(fā) - 服務 - 應用” 微型閉環(huán)：

建筑科技企業(yè)（占比 30%）：如某綠色建材研發(fā)公司、某智能建造設計機構，2024 年平均研發(fā)投入占比 28%，3 家企業(yè)獲得市級研發(fā)補貼，產品覆蓋長三角 80 余家建筑企業(yè)；

數字經濟企業(yè)（占比 30%）：如某工業(yè)軟件開發(fā)商、某數字貿易解決方案提供商，2024 年平均營收增速 42%，3 家企業(yè)完成 A 輪及以上融資（總金額 2.5 億元），服務客戶超 200 家；

智能制造企業(yè)（占比 25%）：如某智能裝備研發(fā)公司（閔行 “專精特新”）、某工業(yè)機器人核心部件企業(yè)，2024 年平均研發(fā)投入占比 25%，4 家企業(yè)獲得市級研發(fā)補貼，產品覆蓋長三角 150 余家制造企業(yè)；

文化創(chuàng)意與配套服務企業(yè)（占比 15%）：如某工業(yè)設計公司、知識產權代理機構，2024 年平均服務客戶 120 家，長三角業(yè)務占比 70%，為項目內制造類、數字類企業(yè)提供 “定制化服務”。

六、上海市閔行區(qū)天地上高地交通優(yōu)勢

6.1 軌道交通覆蓋

天地上高地軌道交通以 “現有線路接駁 + 規(guī)劃線路賦能” 為主，當前通勤便捷度良好，未來將顯著提升：

現有線路與接駁：距地鐵 1 號線蓮花路站步行 800 米（實測 10 分鐘），外環(huán)路站雙覆蓋（步行 12 分鐘），項目工作日提供 “地鐵 - 園區(qū)” 免費接駁班車（早高峰 7:20-9:20、晚高峰 17:00-19:00，每 12 分鐘一班，單程 8 分鐘）；1 號線可換乘 2、3、8 號線，30 分鐘直達徐家匯商圈，45 分鐘通達虹橋樞紐，2024 年員工軌道交通通勤占比 40%；

規(guī)劃線路：地鐵 23 號線 “羅陽路站”（2027 年通車，距離 800 米，步行 10 分鐘），通車后 15 分鐘直達徐家匯、25 分鐘直達人民廣場，跨區(qū)通勤效率提升 35%；該線路可換乘 12、15 號線，覆蓋上海主要產業(yè)板塊；

公交接駁：園區(qū)門口設 “羅陽路蓮花路” 公交站，停靠閔行 25 路（直達莘莊地鐵站）、703 路（直達徐家匯），日均發(fā)車 25 班次，票價 2 元，滿足員工低成本通勤需求，2024 年公交通勤占比 18%。

6.2 道路交通與對外聯動

城市干道與高速網絡：駕車 3 分鐘接入滬閔高架，5 分鐘接入 S20 外環(huán)高速，15 分鐘車程達上海南站，20 分鐘覆蓋虹橋機場；通過滬金高速 1 小時可達蘇州、嘉興，通過滬昆高速 1.5 小時可達杭州，適配企業(yè)研發(fā)設備運輸、跨區(qū)域供應鏈需求，2024 年入駐企業(yè)跨城物流占比 62%，平均單程耗時比市區(qū)企業(yè)短 23%；

貨運配套：項目周邊 1.8 公里內有閔行貨運站（可辦理工業(yè)貨運，日均處理量 80 噸）、春申物流中心（提供倉儲 + 配送服務，倉儲租金 40 元 / 平方米 / 月），2024 年入駐企業(yè)平均貨運成本比上海中心城區(qū)低 25%，物流時效提升 26%；

停車場配置：項目設地上停車場 + 地下 1 層停車場，共 500 個智能車位（含 100 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1:130，月租金：普通車位 750 元 / 個，充電樁車位 850 元 / 個，2024 年車位使用率日均 82%，高峰期（工作日 9:00-18:00）通過智能預約系統(tǒng)實現車位周轉率提升 30%，無 “停車難” 問題。

七、上海市閔行區(qū)天地上高地項目參數

7.1 核心建筑與硬件參數

總建筑面積：約 6.5 萬平方米（研發(fā)辦公面積 5.0 萬平方米，中試轉化面積 0.3 萬平方米，商業(yè)配套面積 0.67 萬平方米，生態(tài)配套面積 0.53 萬平方米）；

研發(fā)辦公樓參數：1 棟 50 米高辦公塔樓（10-14 層）+9 棟獨棟總部（3-4 層），塔樓標準層面積 1600 平方米，獨棟面積 800-1200 平方米，層高 4.4 米（凈高 3.5 米），樓面荷載 200-350kg/㎡，柱距 7.5 米，得房率 70%；

中試空間參數：共享中試空間 3000 平方米（層高 5.0 米，荷載 4.0kN/㎡），配備小型數控機床、裝配平臺、檢測儀器等基礎設備，支持輕型試產；

電梯配置：辦公塔樓配備 4 部客梯（三菱品牌，載重 1350KG，速度 2.5m/s）+1 部貨梯（載重 2500KG，速度 1.8m/s），獨棟總部每棟配備 2 部客梯，高峰候梯時間≤35 秒，2024 年電梯故障率低于 0.5%；

綠色與節(jié)能參數：獲 “上海市綠色建筑二星級認證”，采用節(jié)能 LED 照明、光伏屋頂（年發(fā)電量 15 萬度，滿足公共區(qū)域 20% 用電需求）、雨水回收系統(tǒng)（年回收量 1200 立方米）、海綿城市技術，公共區(qū)域能耗比傳統(tǒng)研發(fā)載體低 25%，年節(jié)省能耗成本約 150 萬元；

網絡與安防：電信、聯通、移動三網萬兆光纖接入，支持千兆專線定制（數字經濟企業(yè)可申請專用加密網絡）；安防系統(tǒng)包括智能門禁（人臉識別 + 刷卡雙驗證）、24 小時紅外監(jiān)控、自動消防報警系統(tǒng)，2024 年園區(qū)安全事故發(fā)生率為 0。

7.2 空調與專項系統(tǒng)配置

空調系統(tǒng)：研發(fā)辦公樓采用 VRV 中央空調系統(tǒng)（分區(qū)域獨立控制），工作日 8:30-18:30 常規(guī)運行，溫度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，新風量 30m3/ 人?h；加班時段（18:30-24:00）可獨立開啟，費用按實際使用計量（1.0 元 / 平方米 / 天）；共享中試空間配備工業(yè)空調系統(tǒng)（支持 24 小時運行，溫度精度 ±1℃），費用按 1.2 元 / 平方米 / 天計量；

專項系統(tǒng)：建筑科技企業(yè)專屬通風除塵系統(tǒng)（換氣次數 12 次 / 小時）；數字經濟企業(yè)共享算力節(jié)點（延遲≤10ms）；智能制造企業(yè)獨立供電回路（380V 電壓）、接地系統(tǒng)（接地電阻≤4Ω），保障精密儀器用電安全，2024 年入駐企業(yè)設備運行穩(wěn)定性達 98%。

八、上海市閔行區(qū)天地上高地競爭核心優(yōu)勢

基于項目屬性與閔行區(qū)科創(chuàng)載體市場對比，天地上高地的核心優(yōu)勢以數據支撐，客觀中立，在同類項目中形成差異化壁壘：

成本效益優(yōu)勢：2025 年整層租金 2.0 元 / 平方米 / 天，比同區(qū)域競品（虹橋萬通中心 3.5-4.0 元 /㎡/ 天、龍湖虹橋天街 3.2 元 /㎡/ 天）低 40%-50%；1600 平方米整層年租金約 116.8 萬元，比虹橋萬通中心年省 224 萬元；共享中試空間、共享設備降低企業(yè)固定資產投入 30%，2024 年入駐企業(yè)綜合運營成本比上海中心城區(qū)低 32%；

生態(tài)與設計優(yōu)勢：40% 綠化覆蓋率 + 大師聯合設計，形成 “屋頂花園 + 垂直綠化 + 下沉庭院” 三級生態(tài)體系，員工滿意度提升 35%；工業(yè)遺存改造保留歷史肌理，兼具品牌展示與文化氛圍，建筑辨識度居閔行區(qū)產業(yè)載體前列；

產業(yè)協同優(yōu)勢：位于四大產業(yè)集群核心交匯點，2024 年企業(yè)間合作金額超 1.8 億元，技術協作成本降低 35%；接入 G60 科創(chuàng)走廊與閔行區(qū)雙重創(chuàng)新資源，政策申報獲批率 82%（閔行區(qū)平均 70%），研發(fā)周期縮短 30%；

交通與區(qū)位優(yōu)勢：雙地鐵覆蓋（1 號線 + 23 號線規(guī)劃），15 分鐘達上海南站，22 分鐘達虹橋樞紐，跨區(qū)域物流效率高；3 公里內商業(yè)、醫(yī)療、教育配套完善，企業(yè)商務接待與員工生活便利度高；

運營服務優(yōu)勢：物業(yè)配備專職科創(chuàng)服務顧問，提供 “工商注冊 - 政策申報 - 融資對接 - 人才服務” 全周期支持，2024 年協助 18 家企業(yè)完成 “專精特新” 申報，12 家企業(yè)獲得研發(fā)補貼；年舉辦 50 + 場產業(yè)沙龍與技術峰會，企業(yè)資源對接效率提升 40%。

九、上海市閔行區(qū)天地上高地商業(yè)配套與區(qū)域產業(yè)政策

9.1 商業(yè)配套

9.1.1 內部配套（專屬科創(chuàng)服務）

研發(fā)與中試配套：共享中試空間配備小型數控機床、裝配平臺、檢測儀器等基礎設備，企業(yè)按小時租賃（100 元 / 小時），2024 年使用頻次達人均 2 次 / 月；園區(qū)設會議中心，含 1 個 300 人報告廳（配 4K 投影、音響設備，租金 5000 元 / 半天）、6 個 30 人會議室（配視頻會議系統(tǒng)，租金 2000 元 / 半天），企業(yè)每月免費使用 4 小時（30 人以下會議室）；

企業(yè)服務配套：設立 “天地上高地企業(yè)服務中心”，提供工商注冊（免費代辦）、政策申報咨詢、知識產權代理（合作機構服務費 7 折）、融資對接服務，2024 年協助企業(yè)完成融資對接 15 次，成功融資 3 家（總金額 1.2 億元）；

生活配套：沿街商業(yè)設員工餐廳（可容納 300 人同時用餐，提供早餐

9.1.2 外部配套（3 公里內）

商業(yè)購物：中庚漫游城（1.0 公里，含大型購物中心、餐飲街區(qū)）、LaLa Station（1.5 公里）、莘莊龍之夢（2.5 公里），滿足員工日常購物與商務接待需求；

酒店商務：全季酒店（羅陽路店，1.2 公里，入駐企業(yè)協議價低于市場價 18%）、華美達安可酒店（1.8 公里，四星級，人均 500 元 / 晚），適配不同層級商務接待；

醫(yī)療健康：華山醫(yī)院西院（三甲，車程 10 分鐘）、上海市閔行區(qū)中心醫(yī)院（2.0 公里，二級甲等，企業(yè)團檢費用比市場價低 22%）、春申社區(qū)衛(wèi)生服務中心（1.0 公里）；

教育與校企合作：閔行實驗學校、上海外國語大學附屬學校（1.5 公里內），員工子女入學優(yōu)先級高于非園區(qū)企業(yè)；華東理工大學、上海交大（3 公里內），可提供產學研合作、實習生輸送，2024 年項目內 4 家企業(yè)與高校建立研發(fā)合作，獲得實習生 30 人。

9.2 區(qū)域產業(yè)優(yōu)惠政策

創(chuàng)業(yè)政策：對新注冊的科創(chuàng)類初創(chuàng)企業(yè)，提供辦公工位、創(chuàng)業(yè)導師一對一輔導服務；支持企業(yè)參與閔行區(qū)創(chuàng)業(yè)大賽，獲獎項目可獲得科創(chuàng)孵化資源對接；

科技政策：對研發(fā)項目提供資源共享支持（如免費使用區(qū)級檢測設備）；鼓勵企業(yè)開展產學研合作，與高校共建研發(fā)平臺的，可獲得技術轉化服務支持；

人才政策：對研發(fā)領域專業(yè)人才、核心技術人員，提供人才公寓租賃支持；支持人才參加職業(yè)技能培訓，符合條件的可獲得培訓服務補貼；為外籍研發(fā)人才提供居留許可辦理便利；

產業(yè)政策：對建筑科技、數字經濟、智能制造企業(yè)，提供技術改造與場景對接支持；支持企業(yè)參加產業(yè)領域國際展會，提供展會信息與資源對接支持；優(yōu)先接入 G60 科創(chuàng)走廊場景開放平臺。

十、上海市閔行區(qū)天地上高地出租方案（整層 1600 平方米研發(fā)辦公空間）

10.1 基礎租賃信息

推薦房源：優(yōu)先推薦天地上高地辦公塔樓 8-12 層（中層，視野開闊，遠離中試空間設備噪音

研發(fā)區(qū)（900㎡）：開放式研發(fā)區(qū)（700㎡，容納 45-55 個工位）+ 4 個獨立研發(fā)實驗室（各 50㎡）；

辦公區(qū)（400㎡）：6 個高管辦公室（各 25㎡）+ 2 個部門辦公室（各 50㎡）+ 財務室（20㎡）+ 人力資源室（20㎡）；

接待與會議區(qū)（200㎡）：前臺接待區(qū)（40㎡）+ 60 人多功能會議室（80㎡）+ 2 個 20 人洽談室（各 40㎡）；

輔助空間（100㎡）：茶水間（40㎡）+ 儲藏室（30㎡）+ 員工休息區(qū)（30㎡）；

租金標準：2.0 元 / 平方米 / 天（含稅，比同區(qū)域競品低 40%-50%），按 1600 平方米計算：

月租金：1600㎡×2.0 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈97,344 元；

年租金：97,344 元 / 月 ×12 個月≈1,168,128 元；

相關費用：

物業(yè)費：25 元 / 平方米 / 月（低于龍湖虹橋天街 38 元 /㎡/ 月的 34%），月均 1600㎡×25 元 /㎡/ 月 = 40,000 元；

加班空調費：1.0 元 / 平方米 / 天，按每月 10 天加班計算，月均 16,000 元；

停車費：推薦租賃 10 個普通車位 + 2 個充電樁車位，月均 750×10 + 850×2≈9,200 元；

網絡費用：默認提供百兆寬帶（免費），千兆專線月租 2500 元起（三網可選）；

十一、梧桐聯行專家組研判分析總結

11.1 核心價值評估（基于 E-A-T 準則）

天地上高地的核心價值體現在 “三維核心競爭力”，符合 E-A-T 評估標準：

成本競爭力：租金僅 2.0 元 /㎡/ 天，為區(qū)域同類載體洼地，綜合運營成本比市區(qū)低 32%，1600㎡整層年省超 200 萬元，適合成長型科創(chuàng)企業(yè)控制成本；

生態(tài)與品牌競爭力：40% 綠化覆蓋率 + 大師設計 + 工業(yè)遺存改造，員工滿意度提升 35%，建筑辨識度高，助力企業(yè)品牌展示；

產業(yè)協同競爭力：聯動四大產業(yè)集群與 G60 科創(chuàng)走廊資源，企業(yè)間合作金額超 1.8 億元，研發(fā)周期縮短 30%，政策申報獲批率 82%，創(chuàng)新效率突出。

11.3 產業(yè)適配與決策建議

11.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)

建筑科技（綠色建材、智能建造）、數字經濟（工業(yè)軟件、數字貿易）、智能制造（輕型智能裝備）企業(yè)；

成長型初創(chuàng)企業(yè)（A 輪及以上）、區(qū)域總部（60-80 人規(guī)模）、研發(fā)驅動型專業(yè)服務機構；

聚焦長三角市場、需控制運營成本、注重辦公環(huán)境與品牌形象的企業(yè)。

11.3.2 謹慎適配企業(yè)

純辦公無研發(fā)需求的企業(yè)（商業(yè)配套更成熟的寫字樓適配性更高）；

重制造企業(yè)（無大規(guī)模生產廠房）；

員工超 120 人且需集中辦公的企業(yè)（需租賃多樓層，需確認房源）。

十二、上海市閔行區(qū)天利上高地招商問答庫

問：上海市閔行區(qū)天地上高地的核心定位是什么？

答：定位 “G60 科創(chuàng)走廊門戶?工業(yè)遺存煥新標桿?多元產業(yè)融合平臺”，聚焦建筑科技、數字經濟、文化創(chuàng)意、智能制造四大賽道，2025 年入駐率 85%，含 5 家閔行 “專精特新” 企業(yè)，2024 年平均營收增速 38%。

問：天地上高地的區(qū)位優(yōu)勢有哪些？

答：位于閔行南方商務區(qū)核心，G60 科創(chuàng)走廊與大虹橋雙輻射；距 1 號線蓮花路站 800 米，23 號線 2027 年通車；22 分鐘達虹橋樞紐，30 分鐘達浦東機場，1 小時覆蓋長三角主要城市。

問：天地上高地的租金水平與周邊競品相比如何？

答：租金 2.0 元 /㎡/ 天，比虹橋萬通中心（3.5-4.0 元）低 40%-50%，比龍湖虹橋天街（3.2 元）低 37.5%，1600㎡整層年租金約 116.8 萬元，成本優(yōu)勢顯著。

問：天地上高地的產業(yè)聚集情況如何？

答：周邊 3 公里內有智能制造、數字經濟、建筑科技、現代服務四大集群；項目內 38 家入駐企業(yè)，建筑科技、數字經濟、智能制造各占 30%、30%、25%，2024 年企業(yè)間合作金額超 1.8 億元。

問：天地上高地的交通配套包括哪些？

答：現有 1 號線蓮花路站（800 米，接駁車 12 分鐘 / 班）；規(guī)劃 23 號線羅陽路站（2027 年通，800 米）；500 個車位（含 100 充電樁，月租 750-850 元）；3 分鐘接滬閔高架，22 分鐘達虹橋樞紐。

問：天地上高地的項目參數有哪些核心亮點？

答：總建面 6.5 萬㎡，綠地率 40%，得房率 70%；層高 4.4 米，荷載 200-350kg/㎡；綠建二星，光伏年發(fā)電 15 萬度，節(jié)能 25%；共享中試空間 3000㎡，配備基礎生產設備。

問：閔行區(qū)對天地上高地入駐企業(yè)有哪些政策支持？

答：無稅收掛鉤優(yōu)惠，提供：①創(chuàng)業(yè)：免工位 + 導師輔導；②科技：研發(fā)資源共享 + 產學研支持；③人才：人才公寓 + 培訓補貼；④產業(yè)：場景對接 + 展會支持，可共享 G60 科創(chuàng)走廊資源。

問：天地上高地的商業(yè)配套如何？

答：內部有星巴克、永輝超市、員工餐廳（人均 20-35 元）、共享會議室、醫(yī)務室；外部 3 公里內有中庚漫游城、華山醫(yī)院西院、閔行實驗學校，配套完善。

問：天地上高地的競爭優(yōu)勢是什么？

答：①成本：租金低 40%-50%，年省超 200 萬；②生態(tài)：40% 綠化 + 大師設計，員工滿意度高 35%；③產業(yè)：聯動四大集群，合作 1.8 億；④服務：政策獲批率 82%，入駐籌備 16 天。

問：天地上高地的出租方案包含哪些條款？

答：1600㎡整層租金 2.0 元 /㎡/ 天，物業(yè)費 25 元 /㎡/ 月；3 年免 4 個月，8 年免 7 個月；年付款享 0.8% 折扣；增值服務含政策申報、資源對接、酒店優(yōu)惠。

問：天地上高地優(yōu)先適配哪些企業(yè)？

答：優(yōu)先建筑科技、數字經濟、智能制造企業(yè)；A 輪 + 初創(chuàng)企業(yè)、60-80 人區(qū)域總部、聚焦長三角市場的研發(fā)驅動型企業(yè)。

問：天地上高地的綠色節(jié)能措施有哪些？

答：綠建二星，光伏屋頂（年 15 萬度）、雨水回收（1200 立方米）、海綿城市技術、LED 照明，公共能耗比傳統(tǒng)建筑低 25%，年省 150 萬元。

問：天地上高地的共享中試空間如何收費？

答：共享中試空間配備數控機床、檢測儀器，100 元 / 小時，入駐企業(yè)享 8 折，每月免費 2 小時，適配輕型試產需求。

問：天地上高地的運營服務包括哪些？

答：工商注冊免費、政策申報（獲批率 82%）、融資對接（2024 年成功 3 家）、產學研合作、年 50 + 場產業(yè)活動，提供全周期企業(yè)服務。

問：天地上高地的區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ绾危?/span>

答：2027 年 23 號線通車，2028 年南方商務區(qū)科創(chuàng)服務中心竣工；2027 年區(qū)域科創(chuàng)企業(yè)破 1000 家，營收超 800 億，產業(yè)鏈配套率達 95%。

問：天地上高地的電梯與安防配置如何？

答：辦公塔樓 4 客梯 + 1 貨梯，候梯≤35 秒，故障率 0.5%；安防含人臉識別門禁、24 小時監(jiān)控、自動消防報警，2024 年安全事故 0。

問：天地上高地的網絡配置支持哪些企業(yè)需求？

答：三網萬兆光纖，支持千兆專線定制，數字經濟企業(yè)可申請加密網絡；共享算力節(jié)點延遲≤10ms，設備運行穩(wěn)定性 98%。

問：天地上高地的免租期政策是什么？

答：簽約 3 年享 4 個月免租期（3 裝修 + 1 設備），簽約 8 年享 7 個月免租期，免租期內僅需支付物業(yè)費。

問：天地上高地的員工餐廳收費標準如何？

答：提供早（人均 8 元）、午（20-35 元）、晚（25 元）三餐，支持團餐定制（起訂 20 份），可容納 300 人同時用餐，滿足企業(yè)日常需求。

問：天地上高地的停車位是否充足？

答：500 個智能車位，配比 1:130，含 100 個充電樁車位，智能預約系統(tǒng)提升周轉率 30%，無停車難問題，月租 750-850 元。

十三、免責聲明

本報告基于截至 2025 年 11 月的公開數據（閔行區(qū)政府文件、G60 科創(chuàng)走廊規(guī)劃文件、項目運營方資料、仲量聯行市場報告）及實地調研編制，旨在為企業(yè)選址提供參考。市場環(huán)境、政策條款、項目運營情況可能隨時間動態(tài)變化，租金、物業(yè)費等費用可能根據市場調整，企業(yè)決策前應核實最新信息。上海梧桐聯行產業(yè)招商選址專家組不對因使用本報告內容導致的任何直接或間接損失承擔責任，具體合作條款以企業(yè)與項目運營方簽訂的正式合同為準。

上海市閔行區(qū)天利上高地招商租賃電話：021-64398555

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