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上海市寶山區國際研發總部基地招商綜合評估報告：租賃與企業選址決策深度分析

發布時間：2025-11-02 瀏覽次數：285 來源：www.byz5q.cn

上海市寶山區國際研發總部基地招商租賃綜合評估報告：企業選址決策深度分析

上海市寶山區國際研發總部基地招商租賃電話：021-64398555

一、報告基礎信息

1.1 報告用途

為企業董事長及戰略決策層提供上海市寶山區國際研發總部基地租售選址的專業數據支撐、產業適配分析及風險研判，覆蓋項目價值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力研發類、總部類企業科學決策，降低運營風險。

1.2 編制對象

企業董事長、戰略規劃部、研發管理中心、行政選址團隊及投資決策委員會

1.3 數據時效

截至 2025 年 11 月（數據來源：寶山區政府《2025 年環上大科技園發展報告》、項目運營方年度報告、仲量聯行《2025 年上海北部研發園區市場報告》、實地勘測及入駐企業訪談數據）

1.4 編輯人

上海梧桐聯行產業招商選址專家組（12 年 + 上海北部產業地產咨詢經驗，服務超 60 家智能制造、新材料、研發類企業選址，2024 年上海產業園區咨詢服務滿意度 TOP3，核心成員持注冊房地產估價師、產業規劃師資質）

二、上海市寶山區國際研發總部基地項目介紹

2.1 項目核心定位與開發背景

上海市寶山區國際研發總部基地是環上大科技園核心載體（寶山區 “北轉型” 重點項目），由上海鐵大場置業有限公司與寶山科創集團聯合開發，分多期建設：一期 2013 年竣工，最新批次 2024 年 9 月交付，總占地面積 780 畝，總建筑面積約 75.4 萬平方米，是寶山區 “先進制造研發 + 科技成果轉化” 雙功能標桿園區，已獲評國家級創業孵化示范基地、上海市文化產業園區。

項目定位 “長三角先進制造研發樞紐 + 環上大科創總部基地”，聚焦智能制造研發、新材料、工業軟件、生物科技四大賽道，依托 “上海大學產學研資源 + 北部科創走廊產業紅利”，打造 “研發辦公 + 輕中試 + 產業服務” 一體化生態。截至 2025 年 11 月，項目整體出租率達 87%，入駐企業包括某智能制造裝備研發公司（寶山區 “專精特新”）、某高分子材料企業（與上海大學共建實驗室）、某工業軟件開發商（服務長三角制造企業），2024 年入駐企業平均研發投入占比 26%，高于寶山區科創企業平均水平（20%）；園區年舉辦超 50 場產學研論壇，企業研發周期平均縮短 30%。

2.2 項目整體規劃與業態構成

項目采用 “分地塊開發 + 多業態協同” 布局，涵蓋 4 塊研發總部區 + 1 個管理功能區，聚焦研發類企業全周期需求：

研發辦公業態：5 棟 12-15 層研發辦公樓（A1-A5）+ 多棟 5 層低密度研發樓，標準層面積 500-2000 平方米（適配整層 / 獨棟租賃），層高 3.5-4.3 米（凈高 2.8-3.1 米），樓面荷載 3.0-4.0kN/㎡（適配精密儀器、研發設備），得房率 70%-74%（高于寶山區同類研發園區平均 69%）；

輕中試業態：2 棟 4 層中試車間（B1-B2），單棟面積 8000 平方米，層高 5.5 米，荷載 5.0kN/㎡，配備獨立通風與排污系統（滿足新材料、生物科技環保要求），2024 年使用率達 72%；

產業配套業態：1 棟 3 層產業配套樓，設共享實驗室（配備材料試驗機、光譜分析儀、石墨烯檢測設備）、企業服務中心、會議中心（1 個 150 人報告廳 + 4 個 30 人會議室）；

商業配套業態：研發樓 1 層沿街商業（建面約 1.1 萬平方米）+ 環上大科技園共享商業，引入員工餐廳（人均 20-35 元）、24 小時羅森便利店、Manner 咖啡、圖文打印店，滿足日常辦公需求。

三、上海市寶山區國際研發總部基地區位介紹

3.1 區位戰略價值

項目地處寶山區 “環上大科技園” 核心節點（具體地址：寶山區大場鎮滬太路 2999 號，東至西涇港、南至上大路），屬于《寶山區 2025-2030 年產業發展規劃》中 “先進制造研發 + 科技成果轉化” 產業集聚帶，戰略價值體現在 “產業協同 + 成本平衡” 雙重優勢：

環上大科創紅利：環上大科技園規劃面積 57 平方公里，2024 年科創企業達 780 家，營收超 520 億元（同比增長 16%），形成 “基礎研究（上海大學）- 研發轉化（本項目）- 制造應用（北部產業園）” 完整鏈條，項目可直接承接大學科研成果轉化需求；

區域經濟基礎：寶山區 2024 年 GDP 達 1750 億元（同比增長 6.8%），先進制造業營收占比 42%，智能制造、新材料企業數量同比增長 28%；板塊土地成本比上海中心城區低 40%，是研發類企業 “低成本擴張” 優選；

產業升級契機：依托寶山區傳統鋼鐵產業升級，2024 年區域鋼鐵企業技術改造投入超 80 億元，為項目內智能制造、新材料企業提供近千項技術合作需求，落地場景豐富。

3.2 區域發展潛力

根據《寶山區環上大科技園發展規劃（2025-2030 年）》，園區將通過 “三大工程” 強化競爭力：

科創載體擴容工程：2025-2027 年計劃新增研發載體面積 32 萬平方米（如科創園二期、智能制造研發中心），2027 年園區科創企業突破 1100 家，產業協同效應提升 38%；

交通升級工程：地鐵 19 號線（在建，2027 年通車）設 “鐵力路站”（距項目 700 米），通車后 30 分鐘直達五角場、45 分鐘直達陸家嘴，通勤效率提升 35%；友誼西路拓寬工程（2026 年完工）增加 2 車道，早晚高峰通行效率提升 28%；

產業鏈補鏈工程：引入市級檢測機構 2 家（如上海材料研究所寶山分所）、供應鏈龍頭 1 家，2027 年產業鏈配套率達 88%，企業采購成本降低 16%；上海大學長三角新材料、智能裝備、生物醫藥三大產業技術研究院落地，強化產學研協同。

四、上海市寶山區國際研發總部基地區域產業分析定位

4.1 寶山區及環上大科技園產業規劃

寶山區 2025 年產業規劃聚焦 “3+1” 先進體系（不涉及稅收掛鉤優惠），與項目定位高度契合：

三大主導產業：

先進制造業（2024 年營收 735 億元，增長 18%）：環上大科技園為 “研發轉化” 核心，聚焦智能制造裝備、新材料、精密儀器；

電子信息（2024 年營收 350 億元，增長 25%）：涵蓋工業軟件、智能傳感器，園區已形成 “算法 - 硬件 - 集成” 產業鏈；

生產性服務業（2024 年營收 520 億元，增長 14%）：含研發設計、檢測認證，為核心產業提供配套；

一大新興產業：綠色低碳，推動傳統制造業節能改造，2024 年園區綠色低碳企業營收占比 22%。

環上大科技園進一步細化為 “科創中心主陣地 + 高校成果轉化承接地”，重點布局：

智能制造：推動 “核心技術研發 - 小批量中試 - 批量供貨” 閉環，2024 年配套長三角制造企業超 260 家；

新材料：依托上海大學石墨烯功能平臺，2024 年協助 12 家企業完成中試；

工業軟件：聚焦 MES 系統、工業設計軟件，2024 年專利授權量 130 項，技術轉化率 35%。

五、上海市寶山區國際研發總部基地產業聚集情況

5.1 周邊 3 公里內產業集群

項目周邊形成三大成熟集群，供應鏈半徑 9 公里內：

智能制造集群：寶山智能制造產業園（2.3 公里）集聚 42 家企業（含智能機器人制造商），2024 年營收 85 億元，項目 11 家企業與其協作，技術合作金額 1.6 億元；

新材料集群：寶山新材料產業園（2.8 公里）入駐 35 家企業，2024 年提供樣品測試 300 次，項目企業采購成本降 20%；

工業軟件集群：北部科創走廊軟件園（2.5 公里）聚集 28 家企業，2024 年服務長三角制造企業 180 家，項目軟件企業獲客成本降 25%。

5.2 項目自身產業聚集現狀

截至 2025 年 11 月，入駐企業 33 家，產業分布聚焦核心賽道：

智能制造企業（38%）：如某智能裝備研發公司（寶山 “專精特新”），2024 年研發投入 28%，產品覆蓋 180 家制造企業；

新材料企業（30%）：如某高分子材料公司（與上海大學合作），2024 年營收增速 40%，2 家完成中試；

工業軟件企業（25%）：如某 MES 系統開發商，2024 年服務客戶 150 家，長三角業務占比 75%；

配套服務企業（7%）：含知識產權代理、設備維修，服務覆蓋率 88%，2024 年協助專利申請 35 項。

六、上海市寶山區國際研發總部基地交通優勢

6.1 軌道交通覆蓋

現有線路：距地鐵 15 號線 “友誼西路站” 1.1 公里（步行 14 分鐘），項目提供接駁班車（7:20-9:20、16:50-18:50，12 分鐘 / 班）；15 號線換乘 1/3/8 號線，25 分鐘達五角場、40 分鐘達人民廣場，2024 年軌交通勤占比 42%；

規劃線路：地鐵 19 號線 “鐵力路站”（700 米，2027 年通），30 分鐘達五角場、45 分鐘達陸家嘴；

公交接駁：“友誼西路鐵力路” 站停靠寶山 8 路（至寶山大萬達）、172 路（至上海火車站），日均 22 班次，公交通勤占比 16%。

6.2 道路交通與對外聯動

干道與高速：3 分鐘接友誼西路，5 分鐘接南北高架，10 分鐘上外環高速（S20）；1 小時達南通、泰州（G40），1.5 小時達蘇州、無錫（G2），2024 年跨城物流占比 58%，耗時比市區短 23%；

貨運配套：1.8 公里內有寶山貨運站（日均 70 噸）、北部科創物流園（倉儲 38 元 /㎡/ 月），貨運成本比市區低 30%；

停車場：720 個車位（含 60 充電樁），月租 400-500 元，智能預約系統提升周轉率 32%。

七、上海市寶山區國際研發總部基地項目參數

7.1 核心建筑與硬件參數

總建筑面積：75.4 萬平方米（研發辦公 55 萬平方米，中試 12 萬平方米，配套 8.4 萬平方米）；

研發樓參數：12-15 層樓（標準層 500㎡，層高 4.3 米，荷載 3.0kN/㎡）、5 層樓（標準層 1000㎡，層高 3.5 米，荷載 4.0kN/㎡），柱距 7.8-8.5 米，得房率 70%-74%；

中試車間參數：4 層鋼結構，層高 5.5 米，荷載 5.0kN/㎡，獨立通風（10 次 / 小時）、廢水處理（30 噸 / 天，COD 去除率≥92%）；

電梯配置：研發樓每棟 2 客梯（1350KG，2.5m/s）+1 貨梯（2000KG，1.8m/s），高峰候梯≤32 秒，2024 年故障率 0.5%；

綠色與節能：綠建二星認證，光伏屋頂（年發電 9 萬度）、雨水回收（1800 立方米 / 年），公共能耗比傳統園區低 25%；

網絡與安防：三網萬兆光纖，支持千兆加密專線；智能門禁、24 小時監控，安全事故率 0。

7.2 空調與專項系統配置

空調系統：研發樓格力 VRV 空調（8:30-18:30，加班 1.1 元 /㎡/ 天）；中試車間工業空調（24 小時，1.3 元 /㎡/ 天，精度 ±1℃）；

新材料專項：中試車間配防爆通風柜（Ex d IIB T4 Ga 級）、惰性氣體保護系統，廢氣處理效率≥95%；

智能制造專項：工業以太網（千兆）、獨立接地（≤4Ω），設備運行穩定性 98.5%。

八、上海市寶山區國際研發總部基地競爭核心優勢

基于區域市場對比，核心優勢以數據支撐，客觀中立：

成本效益優勢：租金 2.5 元 /㎡/ 天，比同區域寶山科創園（3.1 元 /㎡/ 天）低 19%；500㎡整層年租金 45 萬元，比競品省 11.1 萬元；得房率高 5 個百分點，2024 年企業綜合成本比市區低 35%；

產學研協同優勢：與上海大學共建 3 大產業研究院，2024 年促成 4 項合作，研發周期縮 22%；共享實驗室配 150 萬元設備，企業設備投入降 32%；

硬件適配優勢：研發樓 3.0-4.0kN/㎡荷載、中試車間獨立排污，設備適配率 100%（競品 82%）；雙回路供電、工業以太網保障穩定，設備運行穩定性 98.5%；

政策賦能優勢：國家級孵化器資質，2024 年協助 15 家企業申 “專精特新”，政策獲批率 86%（寶山平均 72%）；入駐籌備時間 14 天（行業 28 天）；

區位潛力優勢：19 號線 2027 年通車后，通勤效率升 35%；環上大 2027 年科創企業破 1100 家，產業協同升 38%，長期增值潛力顯著。

九、上海市寶山區國際研發總部基地商業配套與區域產業政策

9.1 商業配套

9.1.1 內部配套

研發配套：共享實驗室（智能制造測試區 120 元 / 小時，新材料分析區 150 元 / 小時），中試車間分租（300㎡起）；

會議配套：150 人報告廳（6000 元 / 半天）、30 人會議室（2500 元 / 半天），企業月免 4 小時；

生活配套：員工餐廳（早 8 元、午 20-35 元）、Manner 咖啡（員工 8 折）、醫務室（免費測血壓）。

9.1.2 外部配套（3 公里內）

商業：寶山萬達（1.5 公里）、龍湖天街（3 公里）；

酒店：寶山德爾塔酒店（2.2 公里，協議價低 18%）、如家（1 公里，280 元 / 晚）；

醫療：寶山區中西醫結合醫院（1.8 公里，團檢低 22%）、社區衛生中心（0.9 公里）；

教育：友誼路小學（1.2 公里，員工子女優先入學）、上海大學（3.5 公里，實習生輸送）。

9.2 區域產業優惠政策

政策來自《寶山區 2025 年科創政策》《環上大科技園支持辦法》：

創業政策：初創企業工位、創業導師輔導，優先入駐國家級孵化器；

科技政策：研發資源共享，產學研合作技術轉化支持；

人才政策：核心人才公寓租賃支持，技能培訓補貼，外籍人才居留便利；

產業政策：智能制造技改對接，新材料中試優惠，國際展會資源對接。

十、上海市寶山區國際研發總部基地出租方案（整層 500 平方米研發辦公空間）

10.1 基礎租賃信息

推薦房源：A2、A3 棟 8-12 層（中層，噪音≤48 分貝，近共享實驗室），布局建議：

研發區（300㎡）：開放式工位 15-20 個 + 3 個獨立實驗室（各 27㎡）；

辦公區（120㎡）：4 個員工辦公室 + 1 個經理辦公室 + 1 個財務室；

接待區（60㎡）：前臺 + 20 人會議室；

輔助區（20㎡）：茶水間 + 儲藏室；

租金與費用：

租金：2.5 元 /㎡/ 天，月租金 3.75 萬元，年租金 45 萬元；

物業費：32 元 /㎡/ 月，月均 1.6 萬元；

加班空調：1.1 元 /㎡/ 天（月均 4400 元，按 8 天 / 月計）；

停車費：4 個普通車位 + 1 個充電樁，月均 2100 元；

網絡：百兆免費，千兆專線 2000 元 / 月起。

10.2 租賃條款與增值服務

期限：3-6 年（6 年租期前 4 年不遞增，第 5-6 年增 3%）；

免租期：3 年免 3 個月（2 裝修 + 1 設備），6 年免 6 個月；

付款：押三付一（押金 12.86 萬元），年付享 0.8% 折扣；

增值服務：免費參與產業鏈對接會（4 次 / 年）、共享實驗室優先使用、協助申補貼（獲批率 86%）、年度免費使用報告廳 1 次（6000 元）。

十一、上海市寶山區國際研發總部基地出售方案（獨棟 5000 平方米研發辦公樓）

11.1 基礎出售信息

推薦房源：項目低密度研發區獨棟（5 層，5000 平方米，荷載 4.0kN/㎡，帶獨立庭院），產權性質為 “工業用地（研發）”，產權年限 50 年（剩余 45 年），無抵押查封；

售價標準：2.8 萬元 / 平方米，總價 1.4 億元（比同區域競品低 15%）；

交付標準：毛坯交付（預留空調、強弱電接口），可定制裝修（合作設計院免費出 2 套方案，裝修費享寶山區綠色補貼）。

11.2 付款方式與增值權益

付款：一次性付款享 95 折（1.33 億元）；分期首付 50%（7000 萬元），剩余分 3 年付（年利率 3.45%）；

權益：永久冠名權、共享設施 8 折使用、員工子女優先入學、可申寶山區 “研發企業購房補貼”（需年研發超 1000 萬元）、優先對接上海大學產學研資源。

十二、梧桐聯行專家組研判分析總結

核心價值評估

專業性：定位與環上大規劃高度契合，94% 企業為目標賽道，中試成功率 82%，產學研協同縮短研發周期 22%，硬件適配率 100%；

權威性：國家級孵化示范基地，寶山區北轉型重點項目，與上海大學共建研究院，政策獲批率 86%（高于區域平均）；

可信度：租金比競品低 19%，綜合成本低 35%，2024 年續約率 85%，仲量聯行報告列為寶山研發園區性價比 TOP1。

十三、國際研發總部基地問答庫

問：上海市寶山區國際研發總部基地的開發背景是什么？

答：由鐵大場置業與寶山科創集團聯合開發，分多期建設（一期 2013 年、最新 2024 年 9 月），總建面 75.4 萬平方米，是環上大科技園核心，國家級創業孵化示范基地，定位 “先進制造研發 + 成果轉化”，2025 年出租率 87%，2024 年研發投入占比 26%。

問：項目區位有什么戰略價值？

答：位于環上大科技園核心（規劃 57 平方公里），2024 年科創企業 780 家，營收 520 億；寶山 2024 年 GDP1750 億，先進制造占 42%；土地成本比市區低 40%，鋼鐵技改投入 80 億，研發場景豐富。

問：周邊 3 公里內有哪些產業集群？

答：3 大集群：①智能制造（寶山智造園，2.3 公里，42 家，營收 85 億，協作 1.6 億）；②新材料（寶山新材料園，2.8 公里，35 家，測試 300 次，采購降 20%）；③工業軟件（北部軟件園，2.5 公里，28 家，服務 180 家，獲客降 25%）。

問：軌道交通有哪些線路？

答：現有 15 號線友誼西路站 1.1 公里（接駁車 12 分鐘 / 班）；規劃 19 號線鐵力路站 700 米（2027 年通，30 分鐘到五角場）；公交寶山 8 路至寶萬達、172 路至上海站。

問：研發樓和中試車間的核心參數是什么？

答：研發樓：12-15 層（500㎡/ 層，層高 4.3 米，荷載 3.0kN/㎡）、5 層（1000㎡/ 層，層高 3.5 米，荷載 4.0kN/㎡），得房率 70%-74%；中試車間：4 層，層高 5.5 米，荷載 5.0kN/㎡，獨立排污（COD≥92%）。

問：空調系統怎么配置？費用多少？

答：研發樓格力 VRV 空調（8:30-18:30），加班 1.1 元 /㎡/ 天；中試車間工業空調（24 小時），1.3 元 /㎡/ 天，溫度精度 ±1℃。

問：租金多少？比競品便宜多少？

答：整層 500㎡租金 2.5 元 /㎡/ 天，月 3.75 萬，年 45 萬；比同區域寶山科創園（3.1 元 /㎡/ 天）低 19%，年省 11.1 萬，得房率高 5 個點。

問：有哪些商業配套？

答：內部：共享實驗室（120-150 元 / 小時）、會議中心（月免 4 小時）、員工餐廳（20-35 元）；外部：3 公里內寶山萬達、德爾塔酒店（協議價低 18%）、中西醫結合醫院（體檢低 22%）。

問：寶山區有哪些產業政策？

答：①創業：初創免工位（6 個月）、導師輔導；②科技：研發資源共享、產學研支持；③人才：人才公寓、培訓補貼；④產業：技改對接、中試優惠，不涉及稅收。

問：出租方案的免租期和付款方式是什么？

答：租期 3-6 年，3 年免 3 個月，6 年免 6 個月；付款押三付一（押金 12.86 萬），年付享 0.8% 折扣；增值服務含產業鏈對接會、補貼申報。

問：出售方案的價格和權益有哪些？

答：獨棟 5000㎡售價 2.8 萬 /㎡，總價 1.4 億；一次性付 95 折，分期首付 50%；權益：永久冠名、共享 8 折、子女優先入學、可申購房補貼。

問：優先適配哪些企業？

答：優先智能制造研發（20-30 人，年研發 200 萬 +）、新材料（中試階段）、工業軟件（服務長三角）、成長型研發企業（控成本）。

問：項目的競爭優勢有哪些？

答：成本低 19%，產學研協同縮研發周期 22%，硬件適配率 100%，政策獲批率 86%，19 號線 2027 年通，環上 2027 年科創企業破 1100 家。

問：風險點有哪些？怎么規避？

答：風險：新增載體分流、高端配套待完善、19 號線未通；規避：長租鎖成本、評估接待需求、招周邊員工、用接駁車。

問：綠色節能措施有哪些？省多少成本？

答：措施：綠建二星，光伏（年 9 萬度）、雨水回收（1800 立方米）、LED 照明（省 32%）；公共能耗降 25%（年省 150 萬），企業空調費比競品低 15%。

問：與上海大學的合作有哪些？

答：共建長三角新材料、智能裝備、生物醫藥三大產業研究院，共享石墨烯檢測平臺，促成 4 項產學研合作，研發周期縮 22%，提供實習生輸送。

問：項目的網絡和安防配置如何？

答：三網萬兆光纖接入，支持千兆加密專線；安防含智能門禁（人臉識別 + 刷卡）、24 小時紅外監控（存 30 天）、自動消防報警，2024 年安全事故率 0。

問：中試車間的環保配置能滿足哪些企業需求？

答：配備獨立通風（10 次 / 小時）、廢水處理（30 噸 / 天，COD 去除率≥92%）、防爆通風柜、惰性氣體保護系統，滿足新材料、生物科技企業易燃易爆、環保排放需求。

十四、免責聲明

本報告基于截至 2025 年 11 月的公開數據（寶山區政府文件、項目運營方資料、仲量聯行市場報告）及實地調研編制，旨在為企業選址提供參考。市場環境、政策條款、項目運營情況可能隨時間動態變化，租金、售價等費用可能根據市場調整，企業決策前應核實最新信息。上海梧桐聯行產業招商選址專家組不對因使用本報告內容導致的任何直接或間接損失承擔責任，具體合作條款以企業與項目運營方簽訂的正式合同為準。

上海市寶山區國際研發總部基地招商租賃電話：021-64398555

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