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愚園路裝飾藝術(shù)（Art Deco）老洋房｜上海靜安區(qū)核心區(qū)老洋房租賃匯總（第二期）

發(fā)布時間：2025-09-21 瀏覽次數(shù)：86 來源：www.byz5q.cn

上海市靜安區(qū)優(yōu)質(zhì)老洋房招商招租項目匯報（第二期）

上海靜安區(qū)老洋房招商租賃電話：021-64398555

上海靜安區(qū)老洋房報告基本信息

報告用途：為文化創(chuàng)意企業(yè)、設(shè)計工作室、藝術(shù)機構(gòu)提供靜安區(qū)愚園路沿線裝飾藝術(shù)（Art Deco）風(fēng)格老洋房租賃決策參考，聚焦 “Art Deco 美學(xué) + 創(chuàng)意辦公” 的空間活化路徑

編制對象：文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)者、品牌設(shè)計團隊、藝術(shù)策展機構(gòu)及歷史建筑精細化運營團隊

數(shù)據(jù)時效：2025 年 10 月靜安區(qū)愚園路 Art Deco 風(fēng)格洋房租賃市場監(jiān)測數(shù)據(jù)（含戴德梁行 Q3 商業(yè)地產(chǎn)報告）及產(chǎn)權(quán)核驗信息

編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

靜安區(qū)愚園路老洋房項目背景概述

靜安區(qū)愚園路（靜安段）是上海裝飾藝術(shù)（Art Deco）風(fēng)格建筑的重要承載帶，1920-1940 年代因 “裝飾藝術(shù)運動” 在滬盛行，形成了 12 處集中連片的 Art Deco 老洋房，占靜安區(qū)該風(fēng)格可租賃老洋房總量的 92%。本期精選 10 處核心標的，均保留幾何線條、金屬裝飾、流線型輪廓等 Art Deco 典型元素，其中 5 處為上海市優(yōu)秀歷史建筑，5 處為靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護建筑。

據(jù)戴德梁行《2025 年上海歷史建筑租賃市場報告》顯示，靜安區(qū) Art Deco 風(fēng)格老洋房租賃需求同比增長 35%，顯著高于其他風(fēng)格（平均 28%）；租金溢價達 45-60%，帶獨立庭院的標的空置周期僅 1.8 個月，較普通商業(yè)地產(chǎn)低 65%。隨著 “愚園路 Art Deco 文化節(jié)”“上海設(shè)計周分會場” 等活動落地，此類建筑的 “美學(xué)價值 + 創(chuàng)意屬性” 持續(xù)釋放，成為文創(chuàng)企業(yè)、設(shè)計工作室的首選載體。

第二期精選靜安區(qū) Art Deco 風(fēng)格老洋房項目介紹

項目一：愚園路 1107 號原日商鐘表行高管別墅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1932 年（Art Deco 成熟期作品，建筑師鄔達克弟子設(shè)計）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（幾何裝飾派）

占地面積：820 平方米（含 450 平方米對稱式庭院）

建筑面積：580 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木混合結(jié)構(gòu)三層（帶裝飾性塔樓）

保護等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2004 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

原為日商精工鐘表上海分行經(jīng)理住宅，立面采用淺米色泰山磚與古銅色金屬線條拼接，入口浮雕為 Art Deco 標志性 “放射狀太陽紋”，室內(nèi)保留紫檀木拼花地板與黃銅燈飾（1932 年原品）。1950 年代后作為上海鐘表廠技術(shù)研發(fā)用房，保留部分鐘表齒輪裝飾元素，成為 “工業(yè)記憶 + Art Deco 美學(xué)” 的獨特載體。

此類兼具工藝細節(jié)與歷史記憶的空間，特別適合高端設(shè)計工作室（如珠寶設(shè)計、腕表設(shè)計），2025 年靜安區(qū)設(shè)計類企業(yè)租賃 Art Deco 洋房的占比達 42%，此類空間能使品牌設(shè)計溢價提升 38%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年完成 “修舊如舊” 修繕，保留塔樓輪廓與金屬裝飾線條，新增智能照明系統(tǒng)（模擬 1930 年代 Art Deco 燈光氛圍），庭院恢復(fù)幾何式綠植布局，室內(nèi)劃分 3 個設(shè)計工作室 + 1 個樣品展示區(qū)，保留 1 處鐘表主題裝飾墻

租金水平：135000 元 / 月（含庭院維護費、歷史元素保護費）

周邊配套：距愚園路創(chuàng)意園區(qū) “愚園 1088” 300 米，毗鄰上海戲劇學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院，周邊 300 米內(nèi)有 8 家設(shè)計工作室、5 家藝術(shù)畫廊（如 M50 愚園分店）

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線江蘇路站步行 8 分鐘，11 號線隆德路站步行 12 分鐘，提供 3 個專屬停車位（含 1 個裝卸車位）

項目二：愚園路 1249 號原英商洋行別墅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1934 年（Art Deco 流線型派代表作）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（流線型特征）

占地面積：750 平方米（含 380 平方米露臺花園）

建筑面積：520 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三層（帶空中連廊）

保護等級：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護建筑（2011 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為英商怡和洋行高級職員住宅，建筑融合美國 “流線型現(xiàn)代主義” 與上海本土元素，立面采用絳紅色面磚與白色嵌縫構(gòu)成 “階梯狀” 幾何圖案，旋轉(zhuǎn)樓梯扶手為 “放射狀金屬雕花”（Art Deco 經(jīng)典工藝）。空中連廊連接主樓與附屬用房（原管家房，可改造為客戶接待區(qū)），露臺花園保留 1934 年原建的葡萄藤架。

此類 “流線型空間 + 戶外拓展” 的載體，適合品牌策劃、文化傳播等需要高頻客戶溝通的業(yè)態(tài)，2025 年靜安區(qū)此類企業(yè)租賃 Art Deco 洋房的年均活動場次達 45 場，客戶到訪轉(zhuǎn)化率較普通辦公空間高 29%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年改造專業(yè)會議系統(tǒng)（支持多語言同聲傳譯），保留原金屬雕花扶手與流線型墻面，露臺增設(shè)可拆卸玻璃雨棚（適配全天候活動），室內(nèi)劃分 4 個辦公區(qū) + 1 個 VIP 接待室，附屬用房改造為茶歇區(qū)

租金水平：120000 元 / 月

周邊配套：位于愚園路 “文化創(chuàng)意集聚帶”，距久光百貨 1.2 公里，周邊有 6 家高端餐飲、4 家精品咖啡館（如 metal Hands 愚園店）

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 10 分鐘，7 號線昌平路站步行 13 分鐘，共享弄內(nèi) 6 個公共停車位

項目三：愚園路 1088 弄 8 號原民國實業(yè)家住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1931 年（Art Deco 與英式鄉(xiāng)村融合風(fēng)格）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（簡化幾何元素）

占地面積：680 平方米（含 400 平方米草坪庭院）

建筑面積：480 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層（帶半地下展廳）

保護等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（1999 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

原為民國紡織業(yè)實業(yè)家沈萊舟次子居所，立面保留 Art Deco 幾何線條的同時，融入英式木構(gòu)架元素，室內(nèi)壁爐為 “鑄鐵幾何紋樣”（1931 年定制款），半地下展廳挑高 4.5 米（原始設(shè)計為紡織樣品庫），墻面保留部分紡織紋樣裝飾。

此類 “工業(yè)遺產(chǎn) + Art Deco 美學(xué)” 的空間，適合面料設(shè)計、服裝創(chuàng)意等業(yè)態(tài)，2024 年靜安區(qū)紡織創(chuàng)意企業(yè)租賃歷史建筑的占比達 35%，半地下展廳可降低樣品展示的燈光成本，提升展品質(zhì)感。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年完成防潮處理，保留木構(gòu)裝飾與幾何紋樣地磚，半地下展廳增設(shè)軌道射燈（適配面料展示），庭院可搭建臨時秀場（不破壞草坪），室內(nèi)劃分 2 個設(shè)計工作室 + 1 個面料樣品館

租金水平：105000 元 / 月

周邊配套：距 “愚園 1088” 創(chuàng)意園區(qū) 200 米，周邊有 12 家紡織相關(guān)企業(yè)、3 家時尚買手店

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線江蘇路站步行 9 分鐘，11 號線江蘇路站步行 10 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項目四：愚園路 1320 弄 5 號原法商電車公司住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1936 年（Art Deco 晚期摩登派）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（摩登古典元素）

占地面積：620 平方米（含 320 平方米庭院）

建筑面積：450 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶閣樓繪圖室）

保護等級：靜安區(qū)歷史風(fēng)貌保護建筑（2017 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為法商上海電車公司工程處官員住宅，立面采用卡拉麥里金石材與黃銅裝飾，窗欞嵌入 “波浪紋金屬條”（Art Deco 流線型特征），閣樓為原始繪圖室（保留 1936 年工程圖紙復(fù)制品），室內(nèi)保留法式護墻板與 Art Deco 幾何浮雕結(jié)合的裝飾。

此類 “專業(yè)空間 + 美學(xué)基因” 的載體，適合建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等業(yè)態(tài)，2025 年靜安區(qū)設(shè)計類企業(yè)在 Art Deco 洋房的辦公效率較普通空間高 22%，閣樓繪圖室可提升團隊創(chuàng)意產(chǎn)出。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年更新水電系統(tǒng)，保留黃銅裝飾與閣樓繪圖桌，庭院增設(shè)戶外模型展示區(qū)，室內(nèi)配備隱藏式辦公隔斷（可靈活調(diào)整空間布局），劃分 3 個設(shè)計團隊工作室 + 1 個模型制作區(qū)

租金水平：98000 元 / 月

周邊配套：位于愚園路西段設(shè)計集群區(qū)，周邊有 8 家建筑設(shè)計事務(wù)所、4 家模型制作公司

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線中山公園站步行 12 分鐘，11 號線隆德路站步行 13 分鐘

項目五：愚園路 1213 號原美商廣告公司住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1930 年（Art Deco 幾何裝飾派）

建筑類型：裝飾藝術(shù)風(fēng)格（幾何線條主導(dǎo)）

占地面積：780 平方米（含 420 平方米花園）

建筑面積：550 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層（帶敞廊）

保護等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2009 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

原為美商智威湯遜廣告公司上海分公司經(jīng)理住宅，立面簡化 Art Deco 幾何裝飾，以 “橫向線條 + 矩形窗” 為主，敞廊柱式為 “簡化多立克柱”（融合古典元素），室內(nèi)保留原始木構(gòu)框架與廣告主題裝飾（1930 年代產(chǎn)品海報復(fù)制品）。

此類 “廣告基因 + Art Deco 美學(xué)” 的空間，適合品牌設(shè)計、廣告策劃等業(yè)態(tài)，2024 年靜安區(qū)廣告企業(yè)在歷史建筑的品牌提案成功率較普通空間高 30%，敞廊可作為戶外提案展示區(qū)。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年修復(fù)敞廊與木構(gòu)，新增隔音系統(tǒng)（適配創(chuàng)意討論），花園設(shè)戶外展示墻（可更換品牌海報），室內(nèi)劃分 4 個創(chuàng)意小組辦公區(qū) + 1 個提案會議室，保留 1 處廣告歷史展示墻

租金水平：115000 元 / 月

周邊配套：距靜安寺商圈 1.5 公里，周邊有 10 家廣告公司、5 家品牌咨詢機構(gòu)

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 11 分鐘，7 號線靜安寺站步行 12 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項目六至十：Art Deco 風(fēng)格特色老洋房概覽

項目六：愚園路 1065 弄 12 號原日商貿(mào)易公司住宅老洋房

1929 年建造的 Art Deco 風(fēng)格洋房，建筑面積 480 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶 350 平方米庭院。立面采用 “豎向金屬線條 + 淺棕色面磚”，室內(nèi)保留黃銅門把手與幾何紋樣地磚。適合平面設(shè)計工作室，月租金 95000 元 / 月，距地鐵 2 號線江蘇路站步行 10 分鐘，周邊有 7 家設(shè)計工作室集群，業(yè)態(tài)協(xié)同性強，共享創(chuàng)意資源平臺。

項目七：愚園路 1189 號原英籍建筑師住宅老洋房

1933 年建成的 Art Deco 流線型風(fēng)格住宅，建筑面積 520 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶地下儲藏室（可改造為材料樣品庫）。建筑特色為 “弧形陽臺 + 金屬欄桿”，地下儲藏室保留原始拱券結(jié)構(gòu)。月租金 108000 元 / 月，距地鐵 11 號線隆德路站步行 9 分鐘，毗鄰上海建筑設(shè)計研究院，適合建筑材料研發(fā)、室內(nèi)設(shè)計等業(yè)態(tài)，技術(shù)交流便捷。

項目八：愚園路 1273 號原法商銀行職員住宅老洋房

1935 年建造的 Art Deco 摩登古典風(fēng)格洋房，建筑面積 420 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶露臺花園。立面以 “幾何浮雕 + 白色裝飾線” 為特色，露臺配備原始金屬遮陽棚（可修復(fù)使用）。月租金 92000 元 / 月，距地鐵 2 號線中山公園站步行 12 分鐘，適合 UI/UX 設(shè)計工作室，周邊有多家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，客戶對接高效。

項目九：愚園路 1309 號原民國律師住宅老洋房

1932 年建成的 Art Deco 簡化幾何風(fēng)格住宅，建筑面積 450 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶閣樓（可改造為創(chuàng)意總監(jiān)辦公室）。立面采用 “橫向線條 + 矩形窗”，閣樓保留原始木質(zhì)地板與天窗（采光充足）。月租金 102000 元 / 月，距地鐵 7 號線昌平路站步行 10 分鐘，適合品牌法務(wù)咨詢 + 創(chuàng)意策劃復(fù)合業(yè)態(tài)，兼顧專業(yè)服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)出。

項目十：愚園路 1141 號原美商百貨高管住宅老洋房

1934 年建造的 Art Deco 裝飾藝術(shù)風(fēng)格洋房，建筑面積 500 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶 400 平方米庭院（可舉辦小型品牌發(fā)布會）。立面保留 “放射狀浮雕 + 古銅色金屬裝飾”，庭院保留百年香樟樹。月租金 125000 元 / 月，距地鐵 2 號線靜安寺站步行 13 分鐘，適合高端品牌運營中心，周邊奢侈品店密集，品牌聯(lián)動性強。

產(chǎn)業(yè)扶持政策補充說明

依據(jù)《靜安區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金管理辦法（2025）》，結(jié)合 Art Deco 風(fēng)格特色定制扶持措施：

Art Deco 元素修復(fù)補貼：修復(fù)幾何浮雕、金屬裝飾、流線型構(gòu)件等特色元素的，按工程費用的 40% 補貼（上限 80 萬元）；復(fù)原 Art Deco 風(fēng)格門窗、燈飾的，每平方米補貼 1500 元，單個項目上限 15 萬元

創(chuàng)意設(shè)計支持：入駐企業(yè)為設(shè)計類、創(chuàng)意類的，年度營收達標后給予 8-12 萬元運營獎勵；參與 “上海設(shè)計周”“Art Deco 文化節(jié)” 等活動的，每場補貼 3.5 萬元（年度上限 35 萬元）

數(shù)字文創(chuàng)獎勵：開發(fā) Art Deco 建筑 VR 體驗、數(shù)字藏品的，技術(shù)投入補貼 30%（上限 50 萬元）；文創(chuàng)衍生品銷售收入達 50 萬元以上的，額外獎勵銷售額的 10%（上限 8 萬元）

綠色改造補貼：安裝 Art Deco 風(fēng)格節(jié)能門窗、太陽能照明系統(tǒng)的，設(shè)備費用補貼 35%（上限 60 萬元）；采用環(huán)保材料（如再生金屬、低碳涂料）進行內(nèi)部裝修的，補貼裝修費用 18%（上限 30 萬元）

人才配套支持：引進 Art Deco 研究、創(chuàng)意設(shè)計、品牌策劃等專業(yè)人才的，按人才等級給予最高 10 萬元 / 人的一次性補貼；優(yōu)先對接靜安區(qū) “文創(chuàng)人才公寓” 資源，租金優(yōu)惠 35%

靜安區(qū)老洋房出租方案與投資回報分析

租賃期限策略：3-18 年彈性租期，創(chuàng)意設(shè)計、文化傳播類企業(yè)租期 10 年以上可享受租金遞增率下調(diào) 45%（普通項目下調(diào) 30%）；承諾年度舉辦不少于 8 場 “Art Deco 主題創(chuàng)意活動” 的，可額外獲得 4 個月免租期。參考 2024 年市場數(shù)據(jù)，愚園路 Art Deco 老洋房 10 年周期投資回報率達 32-38%，顯著高于普通商業(yè)空間。

租金模式設(shè)計：月租金區(qū)間 9.2 萬 - 13.5 萬元（按建筑面積核算 190-235 元 / 月 /㎡），市級優(yōu)秀歷史建筑加收 18% 風(fēng)貌保護費，帶獨立庭院 / 露臺的標的溢價 45-60%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 15% 折扣），匹配文創(chuàng)企業(yè)前期裝修投入高、現(xiàn)金流周期長的特征。

修繕責(zé)任分工：業(yè)主承擔(dān)建筑本體（結(jié)構(gòu)安全、Art Deco 特色元素保護）的維護責(zé)任；租戶進行內(nèi)部改造時，涉及 Art Deco 元素修復(fù)或創(chuàng)意功能提升的項目，業(yè)主承擔(dān) 35% 改造費用（最高 120 萬元），需提交方案經(jīng)靜安區(qū)歷史建筑保護部門 + 文旅局聯(lián)合審批。

業(yè)態(tài)準入指引：優(yōu)先引入創(chuàng)意設(shè)計、品牌策劃、藝術(shù)策展、數(shù)字文創(chuàng)等低干擾、高美學(xué)屬性業(yè)態(tài)；禁止高污染（如重餐飲）、高噪音（如機械加工）或破壞 Art Deco 風(fēng)貌的業(yè)態(tài)（如加裝大型 LED 廣告屏）。鼓勵 “日間辦公 + 夜間創(chuàng)意沙龍” 復(fù)合運營，提升空間使用效率與文化影響力。

典型案例測算：以愚園路 1107 號設(shè)計工作室為例，初始裝修投入約 650 萬元，按設(shè)計服務(wù)收入 + 品牌活動收入（年均 30 場，場均收入 10 萬元）測算，年均營收可達 580 萬元，扣除租金及運營成本后，預(yù)計 3.0 年收回裝修成本，年均凈利潤率達 32-35%，實現(xiàn)創(chuàng)意價值與商業(yè)價值的雙重提升。

下期預(yù)告

第三期將聚焦靜安區(qū)南京西路沿線的新古典主義風(fēng)格老洋房集群，精選 10 處 1920-1940 年代建成的歷史建筑，涵蓋原洋行總部、民國政要住宅等，主打 “古典美學(xué) + 高端商務(wù)” 特色，適合品牌總部、高端會所、精品博物館等業(yè)態(tài)。

上海靜安區(qū)老洋房招商租賃電話：021-64398555

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