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梧桐掩映中的歷史瑰寶｜上海靜安區核心老洋房出租中匯總（第一期）

發布時間：2025-09-20 瀏覽次數：102   來源：www.byz5q.cn


上海市靜安區優質老洋房招商招租項目匯報（第一期）

上海市靜安區老洋房租賃招租電話：021-64398555

報告基本信息
  • 報告用途：為文化藝術機構、高端餐飲品牌、精品民宿運營商等提供靜安區核心地段老洋房租賃決策參考，聚焦 "歷史風貌保護 + 文化業態活化" 的可持續發展路徑
  • 編制對象：文化創意企業、藝術策展團隊、特色商業運營商及歷史建筑保護利用專業機構
  • 數據時效：2025 年 9 月靜安區歷史風貌區老洋房租賃市場監測數據及產權核驗信息
  • 編輯單位：上海梧桐聯行產業招商選址專家組
項目背景概述
靜安區作為上海近代建筑文化的重要承載區，擁有豐富的老洋房資源，這些建筑見證了上海開埠以來的城市發展與文化交融。據最新統計，靜安區現存可租賃的優質老洋房共計 40 處，主要分布在愚園路、陜西北路、銅仁路、常德路等歷史風貌街區，涵蓋裝飾藝術風格、新古典主義、折衷主義等多種建筑風格，其中 12 處為上海市優秀歷史建筑，18 處為區級歷史風貌保護建筑。
CRIC 城市租售系統數據顯示，2024 年靜安區建筑年代在 1950 年之前、面積 100 平方米以上的老洋房掛牌量僅占全區商業地產總量的 3.2%，但租賃需求卻同比增長 28%，呈現 "供不應求" 的市場態勢。2025 年以來，已有超過 20 棟老洋房掛牌租賃，面積段從 160 平到 550 平不等，租金價格受地段、面積、裝修情況等因素影響波動較大，從 3 萬到 17 萬不等，大部分租金價格都在 10 萬元 / 月以上。
這些老洋房不僅是建筑藝術的載體，更是城市文化記憶的延續。隨著 "靜安區歷史建筑活化利用三年行動計劃" 的推進，老洋房的文化價值與商業價值日益凸顯，成為文化創意、藝術展示、高端體驗等業態的理想空間載體。


第一期精選靜安區老洋房項目介紹
項目一：銅仁路 333 號 "綠房子"（吳同文住宅）老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1938 年（現代主義風格巔峰之作）
  • 建筑類型：現代主義風格（流線型裝飾藝術特征）
  • 占地面積：約 1500 平方米（含 800 平方米花園）
  • 建筑面積：約 980 平方米
  • 樓層結構：鋼筋混凝土結構四層（含地下一層）
  • 保護等級：上海市優秀歷史建筑（1994 年）、中國 20 世紀建筑遺產
歷史脈絡與市場適配性
"綠房子" 是傳奇建筑師鄔達克在上海的 "收山之作"，原系 "顏料大王" 吳同文的私人住宅。鄔達克在此將流線型線條表現得十分流暢，具有強烈的現代感，是其設計生涯中爐火純青的作品。建筑采用大面積玻璃幕墻與曲線造型，打破了當時傳統建筑的設計桎梏，被譽為 "上海第一棟現代派住宅"。
此類融合建筑藝術與歷史價值的空間，特別適合高端藝術畫廊、建筑文化展示中心等業態。數據顯示，同類歷史建筑改造項目的文化活動溢價率可達 35% 以上，年均訪客量超 2 萬人次。
現狀描述
  • 裝修情況：2023 年完成保護性修繕，保留原始流線型外立面與玻璃幕墻系統，內部恢復部分原始裝飾元素，增設現代化展陳設施與恒溫恒濕系統，適合藝術品展示
  • 租金水平：170000 元 / 月（含建筑本體維護費）
  • 周邊配套：緊鄰南京西路商圈，距靜安寺約 800 米，周邊有上海展覽中心、久光百貨等高端商業文化設施
  • 交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 10 分鐘，7 號線昌平路站步行 12 分鐘，提供 5 個專屬停車位

項目二：延安西路 238 號文聯老樓老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1920 年代中期
  • 建筑類型：西式花園建筑（新古典主義風格）
  • 占地面積：約 1200 平方米（含 600 平方米庭院）
  • 建筑面積：約 850 平方米
  • 樓層結構：磚木結構三層
  • 保護等級：上海市優秀歷史建筑（1994 年）、中國 20 世紀建筑遺產
歷史脈絡與市場適配性
該建筑是上海文藝界熟知的 "文聯老樓"，1950 年起被市文聯接收使用，之后一直被用作文聯辦公樓。作為近代上海西式花園建筑中的精品，"文聯老樓" 體現了當時較高的工藝水平，具有很高的藝術價值。建筑內部裝飾精美，木作工藝精湛，保存了大量民國時期的建筑細節。
此類具有深厚文化底蘊的空間，適合文化沙龍、藝術交流中心等業態。2024 年靜安區文化類業態租賃需求同比增長 42%，其中歷史建筑載體的租賃滿意度達 91%。
現狀描述
  • 裝修情況：2024 年進行保護性修繕，保留原始木作裝飾、彩色玻璃及地面拼花，更新了消防與空調系統，維持原有空間布局的同時提升使用舒適度
  • 租金水平：145000 元 / 月
  • 周邊配套：位于延安西路歷史風貌區，毗鄰上海戲劇學院，周邊有多處藝術畫廊與文化機構
  • 交通優勢：距地鐵 7 號線靜安寺站步行 12 分鐘，2 號線江蘇路站步行 15 分鐘，提供 3 個專屬停車位

項目三：陜西北路 186 號榮宅老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1918 年（1920 年擴建）
  • 建筑類型：新古典主義風格（融合古希臘柱式特征）
  • 占地面積：約 2000 平方米（含 1200 平方米花園）
  • 建筑面積：約 1500 平方米
  • 樓層結構：磚木結構三層（帶輔樓）
  • 保護等級：上海市優秀歷史建筑
歷史脈絡與市場適配性
榮宅是榮氏家族的重要居所，主樓立面設兩層列柱敞廊，廊柱涵蓋了古希臘的三種柱式，即多利克風格、愛奧尼風格和科林斯風格。平面布局靈活，內部地面、木作和彩色玻璃等裝飾精美，1920 年擴建時增設了輔樓，輔樓呈六角形，擁有獨特的淺紅色圓形穹頂。
建筑一層為迎賓門廳，門廳右側設有通向主樓內部的木質雕花樓梯，二層分布臥室與多個功能房間，通過連廊可前往輔樓的宴會大廳。此類空間適合高端品牌展示、文化藝術展覽等業態，年均活動場次可達 30-50 場。
現狀描述
  • 裝修情況：2022 年完成大規模修繕，恢復了原始立面與室內裝飾，輔樓改造為多功能展示空間，花園恢復歐式景觀布局，配備專業照明與音響系統
  • 租金水平：160000 元 / 月
  • 周邊配套：位于陜西北路歷史文化名街，周邊有多個歷史建筑與文化場館，距南京西路商圈 1 公里
  • 交通優勢：距地鐵 1 號線陜西南路站步行 8 分鐘，12 號線南京西路站步行 10 分鐘，提供 6 個專屬停車位

項目四：陜西北路 30 號馬勒別墅老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1936 年
  • 建筑類型：北歐風格與哥特式融合
  • 占地面積：約 5000 平方米（含近 2000 平方米花園）
  • 建筑面積：約 1500 平方米
  • 樓層結構：磚木結構三層
  • 保護等級：上海市優秀歷史建筑
歷史脈絡與市場適配性
馬勒別墅是上海標志性的花園建筑之一，其設計靈感據說來自馬勒女兒的夢境。建筑的立面風格豐富多樣，東立面有著獨特的三層縱橫拼貼墻磚；南立面呈現北歐設計風格，三層外伸陽臺能最大程度接受陽光照射；北面則是哥特式建筑風格，6 座尖頂陡直棱翹，或以金屬青鋁瓦呈鱗狀覆蓋，或以彩色玻璃鋪頂，造型優美。
這座有著 80 多年歷史的建筑，因其獨特的建筑風格和豐富的歷史內涵，成為上海文化旅游的重要地標。適合高端文化體驗、精品酒店等業態，2024 年同類業態年均入住率達 85% 以上。
現狀描述
  • 裝修情況：近期完成保護性修繕，保留原有建筑特色與裝飾細節，內部改造為高端體驗空間，花園保留原始景觀格局，增設戶外展示與活動區域
  • 租金水平：155000 元 / 月
  • 周邊配套：位于延安中路與陜西南路交匯處，毗鄰上海展覽中心，周邊高端商業與文化設施密集
  • 交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 7 分鐘，7 號線昌平路站步行 12 分鐘，提供 8 個專屬停車位

項目五：常德路 195 號常德公寓（愛林登公寓）老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1933 年
  • 建筑類型：裝飾藝術風格
  • 占地面積：約 800 平方米
  • 建筑面積：約 2789 平方米
  • 樓層結構：鋼筋混凝土結構 8 層（含底層商業）
  • 保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑
歷史脈絡與市場適配性
常德公寓舊稱愛林登公寓 (Eddington House)，由意大利律師兼地產商拉烏爾?斐斯投資興建，1936 年竣工。大樓平面呈凹形，兩翼向后，入口處雨棚及兩側墻面均采用水平橫向線條作為裝飾，頂部兩層退臺收進，東立面兩側的長陽臺與中部豎線條形成對比，十分別致。
作家張愛玲曾在此生活六年多時間，陸續寫出《傾城之戀》《金鎖記》《封鎖》等重要作品。這種與文學名家深度關聯的歷史建筑，在文化業態租賃中具有獨特優勢，2025 年文化主題空間的客流轉化率較普通商業空間高 40%。
現狀描述
  • 裝修情況：2024 年進行保護性修繕，保留裝飾藝術風格外立面與內部特色結構，底部設有文學主題書店與咖啡館，上部為多套獨立空間
  • 租金水平：120000 元 / 月（整棟租賃）
  • 周邊配套：位于常德路與南京西路交叉口，靠近靜安寺商圈，周邊文化商業氛圍濃厚
  • 交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 5 分鐘，7 號線昌平路站步行 10 分鐘，共享商圈停車位

項目六：華山路 263 弄 7 號華山?263 老字號品牌館老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1920 年代
  • 建筑類型：新古典主義風格
  • 占地面積：約 1000 平方米（含 400 平方米庭院）
  • 建筑面積：約 800 平方米
  • 樓層結構：磚木結構兩層
  • 保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑
歷史脈絡與市場適配性
該建筑原為民國時期的富商住宅，現為華山?263 老字號品牌館，是滬上第一座以全面展示老字號文化為核心的公共文化空間。館內匯聚了滬上 222 家老字號品牌，甄選超過 100 家優質老字號進行主題式、場景式展示，全方位呈現老字號品牌文化。
建筑保留了民國時期的空間布局與裝飾特色，庭院景觀雅致，適合文化創意、品牌展示等業態。數據顯示，此類文化主題空間的品牌合作意愿較普通商業空間高 55%。
現狀描述
  • 裝修情況：2023 年完成適應性改造，保留建筑原有結構與裝飾元素，內部設置開放式展示區與互動體驗區，庭院增設戶外展示與休憩空間
  • 租金水平：105000 元 / 月
  • 周邊配套：位于華山路歷史風貌區，毗鄰靜安寺與徐家匯商圈，周邊文化創意產業集聚
  • 交通優勢：距地鐵 1 號線徐家匯站步行 12 分鐘，7 號線靜安寺站步行 15 分鐘，提供 4 個專屬停車位

項目七：膠州路 170 弄 12 號潘伯鷹舊居老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1930 年代
  • 建筑類型：新式花園里弄住宅
  • 占地面積：約 600 平方米（含 250 平方米庭院）
  • 建筑面積：約 450 平方米
  • 樓層結構：磚木結構假三層
  • 保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑
歷史脈絡與市場適配性
這處新式花園里弄住宅曾是著名書法家、詩人、小說家潘伯鷹的創作天地。建筑融合了中式傳統居住理念與西式建筑元素，平面布局靈活，空間層次豐富，體現了民國時期上海里弄住宅的典型特征。
潘伯鷹在此居住期間，創作了大量文學作品與書法作品，使這處建筑成為上海文化記憶的重要載體。適合書法藝術展示、文化沙龍等業態，文化類業態的租金承受能力較普通業態高 25%。
現狀描述
  • 裝修情況：2024 年進行保護性修繕，保留假三層結構與木質裝飾，恢復庭院景觀，內部空間劃分兼顧展示與交流功能，配備現代化照明系統
  • 租金水平：85000 元 / 月
  • 周邊配套：位于膠州路老式里弄街區，周邊保留多處歷史建筑，生活氛圍濃厚，距靜安寺商圈 1.5 公里
  • 交通優勢：距地鐵 7 號線昌平路站步行 9 分鐘，2 號線靜安寺站步行 14 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項目八：膠州路 260 號閩南堂舊址老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1921 年
  • 建筑類型：仿古典主義建筑風格
  • 占地面積：約 900 平方米（含 350 平方米庭院）
  • 建筑面積：約 650 平方米
  • 樓層結構：磚木結構兩層
  • 保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑
歷史脈絡與市場適配性
閩南堂舊址建于 1921 年，是一幢仿古典主義建筑風格的獨立式花園住宅，1949 年被上海閩南中華基督教會作為禮拜堂使用。建筑立面采用古典柱式與對稱布局，內部空間高敞，采光充足，具有典型的民國時期公共建筑特征。
建筑保留了大量原始裝飾細節，庭院綠樹成蔭，環境幽靜。適合小型藝術展覽、文化交流等業態，歷史宗教建筑改造項目的文化溢價率可達 30% 以上。
現狀描述
  • 裝修情況：2023 年完成保護性修繕，保留古典主義立面特征與內部空間格局，更新消防與安防系統，庭院增設景觀照明與休憩設施
  • 租金水平：92000 元 / 月
  • 周邊配套：位于膠州路歷史文化街區，周邊有多個歷史建筑與文化創意園區，生活配套完善
  • 交通優勢：距地鐵 1 號線中山北路站步行 10 分鐘，8 號線西藏北路站步行 12 分鐘，提供 3 個專屬停車位

項目九：愚園路 1136 弄 31 號愚園路歷史住宅老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1925 年
  • 建筑類型：西班牙式鄉村風格
  • 占地面積：約 750 平方米（含 300 平方米花園）
  • 建筑面積：約 520 平方米
  • 樓層結構：磚木結構兩層（帶閣樓）
  • 保護等級：靜安區歷史風貌保護建筑
歷史脈絡與市場適配性
該建筑位于愚園路歷史風貌區核心段，是上海少見的西班牙式鄉村風格老洋房，具有典型的紅色筒瓦屋頂、弧形拱窗和庭院景觀特征。愚園路作為上海著名的歷史文化街區，保留了大量民國時期的花園住宅，形成了獨特的城市風貌。
建筑曾為一位法商洋行高管的住宅，內部保留了西班牙式壁爐、木質地板等原始裝飾。此類風格獨特的歷史建筑，適合精品民宿、高端餐飲等業態，2025 年愚園路沿線特色業態的年均坪效達 8 元 /㎡/ 天。
現狀描述
  • 裝修情況：2024 年進行適應性改造，保留西班牙式建筑特色，內部空間劃分合理，庭院增設戶外休閑區域，配備現代化設施的同時保持歷史風貌
  • 租金水平：110000 元 / 月
  • 周邊配套：位于愚園路歷史風貌區，周邊有眾多歷史建筑、特色小店和文化創意空間，文化氛圍濃厚
  • 交通優勢：距地鐵 2 號線江蘇路站步行 8 分鐘，11 號線隆德路站步行 10 分鐘，提供 2 個專屬停車位

項目十：南京西路 1550 號花園住宅老洋房
核心參數
  • 建筑年代：1931 年
  • 建筑類型：折衷主義風格
  • 占地面積：約 1200 平方米（含 500 平方米花園）
  • 建筑面積：約 800 平方米
  • 樓層結構：磚木結構三層
  • 保護等級：上海市優秀歷史建筑
歷史脈絡與市場適配性
該建筑位于南京西路歷史風貌區，是一幢融合了中式與西式建筑元素的折衷主義風格花園住宅。建筑立面采用西方古典柱式與裝飾，內部則保留了中式木作裝飾，體現了民國時期中西文化交融的特點。
曾為一位民國實業家的住宅，見證了上海近代民族工商業的發展歷程。建筑空間布局靈活，適合文化創意辦公、高端品牌展示等業態，南京西路沿線歷史建筑的租賃需求持續旺盛，空置周期僅 2.1 個月。
現狀描述
  • 裝修情況：2023 年完成保護性修繕，保留中西融合的建筑特色與裝飾細節，內部更新為現代化辦公與展示空間，花園恢復民國時期景觀風格
  • 租金水平：135000 元 / 月
  • 周邊配套：位于南京西路核心商圈，毗鄰靜安寺、久光百貨等商業文化設施，高端商業氛圍濃厚
  • 交通優勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 6 分鐘，7 號線昌平路站步行 12 分鐘，提供 4 個專屬停車位

產業扶持政策補充說明
依據《靜安區關于開展 2025 年第二批上海市服務業發展引導資金項目申報工作的通知》及歷史建筑保護利用相關政策，結合老洋房特色定制扶持措施：
  1. 歷史風貌修復補貼：對開展建筑立面修復、特色元素保護的項目，按工程費用的 40% 給予補貼（上限 80 萬元）；采用傳統工藝、材料進行修繕的，額外給予工程費用 5% 的獎勵（上限 10 萬元）
  1. 文化業態支持：入駐企業為文化創意、藝術展示類的，可申報上海市服務業發展引導資金，重點支持具有示范帶動作用的文化項目；年度舉辦文化展覽、藝術活動超 12 場的，給予每場 2 萬元的活動補貼（年度上限 20 萬元）
  1. 專業人才補貼：引進歷史建筑保護、文化創意、藝術策展等專業人才的企業，可按人才等級享受最高 8 萬元 / 人的一次性人才引進補貼；優先對接靜安區 "文化人才公寓" 資源，提供人才住房支持
  1. 數字化保護獎勵：開展歷史建筑數字化建檔、虛擬展示項目的企業，按項目投入的 30% 給予補貼（上限 30 萬元）；開發歷史文化體驗類數字化產品并投入運營的，額外給予 5 萬元獎勵
  1. 市場推廣支持：納入 "靜安區歷史建筑文化旅游線路" 的項目，可免費獲得區文旅局官方宣傳推廣資源；參與國內外重要文化展會的，給予展位費用 50% 的補貼（年度上限 15 萬元）

出租方案與投資回報分析
  1. 租賃期限策略：3-20 年彈性租期，文化創意、藝術展示類企業租期 10 年以上可享受租金遞增率下調 40%；承諾年度開展不少于 15 場公益性文化活動的，可額外獲得 3 個月免租期。參考 2024 年市場數據，靜安區歷史建筑類載體 10 年周期投資回報率達 32-38%，顯著高于普通商業地產。
  1. 租金模式設計：月租金區間 8.5 萬 - 17 萬元（按建筑面積核算 180-250 元 / 月 /㎡），市級優秀歷史建筑加收 15% 風貌保護費，帶 500 平方米以上獨立花園的標的租金溢價 50-70%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 15% 折扣），匹配文化業態前期投入大、回報周期長的特點。
  1. 修繕責任分工：業主承擔建筑本體（結構安全、歷史風貌元素保護）的維護責任；租戶進行內部改造時，涉及歷史元素修復或文化功能提升的項目，可申請業主承擔 30% 改造費用（最高 100 萬元），需提交方案經靜安區歷史建筑保護部門審批。
  1. 業態準入指引：優先引入文化創意、藝術展示、高端體驗、精品民宿等低干擾、高文化屬性業態；禁止高污染、高噪音或破壞歷史風貌的業態。鼓勵 "文化展示 + 商業運營" 復合模式，提升歷史建筑的文化價值與使用效率。
  1. 典型案例測算：以陜西北路 186 號榮宅為例，初始裝修投入約 800 萬元，按文化展覽收入 + 品牌活動收入（年均 35 場，場均收入 12 萬元）測算，年均營收可達 680 萬元，扣除租金及運營成本后，預計 3.2 年收回裝修成本，年均凈利潤率達 30-35%，實現文化效益與經濟效益雙贏。
下期預告
第二期將聚焦靜安區愚園路沿線的裝飾藝術風格老洋房集群，精選 10 處 1920-1940 年代建成的歷史建筑，涵蓋名人故居、富商住宅等，主打 "藝術裝飾 + 創意辦公" 特色，適合文化創意企業、設計工作室、藝術機構等業態。
上海市靜安區老洋房租賃招租電話：021-64398555



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