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上海長寧區(qū)古北SOHO招商綜合評估報告：項目招租情況分析

發(fā)布時間：2025-07-22 瀏覽次數(shù)：232   來源：www.byz5q.cn

上海古北SOHO招商招租電話：021-64398555

一、上海古北SOHO核心價值摘要
古北 SOHO位于長寧區(qū)虹橋街道紅寶石路 188 號，是 SOHO 中國打造的超甲級商務地標（總建面 15.86 萬㎡），由國際建筑事務所 KPF 設(shè)計，2018 年竣工。項目坐擁古北國際商務區(qū)核心區(qū)位，緊鄰 13 萬㎡新虹橋綠地，融合辦公、商業(yè)、生態(tài)于一體，形成 “綠色商務” 生態(tài)圈。核心優(yōu)勢包括：
  • 交通樞紐優(yōu)勢：地鐵 10 號線伊犁路站直連（步行 100 米），25 分鐘直達虹橋樞紐；
  • 產(chǎn)業(yè)集聚效應：入駐率超 90%，集聚江森自控、豐田、貝素設(shè)計等跨國企業(yè)；
  • 成本政策雙優(yōu)：租金較周邊低 10%-15%，疊加長寧區(qū)夜間經(jīng)濟、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)專項補貼；
  • 綠色智能標桿：LEED 金級認證 + VAV 空調(diào)系統(tǒng)，能耗降低 25%。
二、上海古北SOHO區(qū)位與產(chǎn)業(yè)價值
2.1 戰(zhàn)略區(qū)位
  • 古北國際商務區(qū)核心：毗鄰虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，半徑 3 公里內(nèi)聚集 47 家跨國企業(yè)區(qū)域總部；
  • 政策高地：享受長寧區(qū) “文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)扶持 + 夜間經(jīng)濟示范區(qū)” 雙重政策，企業(yè)增值稅區(qū)級留存返還 50%；
  • 生態(tài)資源：緊鄰新虹橋中心公園，綠化率 30%，提升員工滿意度。
2.2 產(chǎn)業(yè)定位與聚集
  • 主導產(chǎn)業(yè)：
  • 專業(yè)服務：四大會計師事務所、法律咨詢機構(gòu)（占比 40%）；
  • 科技創(chuàng)新：貝素設(shè)計、郡州廣告等數(shù)字創(chuàng)意企業(yè)；
  • 協(xié)同效應：與高島屋百貨、古北財富中心形成商務配套閉環(huán)，降低企業(yè)采購成本 20%。
三、上海古北SOHO交通優(yōu)勢
立體交通網(wǎng)絡(luò)
交通類型
關(guān)鍵節(jié)點
距離 / 時間
核心價值
地鐵
10 號線伊犁路站
100 米（直連）
30 分鐘達陸家嘴
公交
紅寶石路銀珠路站
264 米
8 條線路覆蓋全域
高架路網(wǎng)
延安高架 / 內(nèi)環(huán)高架
入口 500 米
15 分鐘達靜安寺
航空樞紐
虹橋 T2 航站樓
車程 25 分鐘
日均航班超 1000 架次
效率價值：實現(xiàn) “零距離進地鐵、25 分鐘達機場、1 小時通長三角” 的商務動線。
四、上海古北SOHO項目規(guī)劃與硬件配置
4.1 產(chǎn)品設(shè)計特色
  • 地標建筑：主樓 38 層（含地上 41 層），輔樓 12 層，標準層面積 1,620-3,200㎡，500㎡單元靈活分割，得房率 70%；
  • 綠色智能：VAV 中央空調(diào) + PM2.5 過濾系統(tǒng)，層高 4.05 米（凈高 2.8 米），架空地板 130mm；
  • 文化賦能：空中連廊設(shè)計融合 “無盡之柱” 藝術(shù)理念，提升企業(yè)品牌調(diào)性。
4.2 核心參數(shù)與費用
表：500㎡辦公單元配置與年成本
參數(shù)類別
配置標準
年費用測算
空調(diào)系統(tǒng)
VAV 中央空調(diào)（含新風）
工作日 8:30-19:30
電梯配置
17 部客貨梯（峰值等候≤25 秒）
包含于物業(yè)費
物業(yè)費
30 元 /㎡/ 月
30×500×12=18 萬元
車位費用
945 個（含充電樁）
1，300 元 / 月?位（按 5 個計：7.8 萬元）
網(wǎng)絡(luò)支持
電信 / 聯(lián)通 / 移動萬兆光纖
企業(yè)自主簽約
五、上海古北SOHO產(chǎn)業(yè)生態(tài)與商業(yè)配套
5.1 企業(yè)集群與協(xié)同
  • 世界 500 強矩陣：江森自控（樓宇智能）、豐田（研發(fā)中心）、貝素設(shè)計（建筑科技）形成技術(shù)轉(zhuǎn)化閉環(huán)；
  • 創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)：吸引廣告?zhèn)髅健⒐I(yè)設(shè)計類企業(yè)占比 60%，年均舉辦產(chǎn)業(yè)對接會超 50 場。
5.2 全維配套體系
  • 高端商業(yè)：
  • 古北高島屋百貨（奢侈品零售）、虹橋藝術(shù)中心（文化展覽）；
  • 米其林餐廳集群（步行 5 分鐘）；
  • 人才保障：
  • 服務式公寓（雅詩閣品牌）、國際學校（上海美國學校）；
  • 停車特權(quán)：參與虹橋商圈 “限時共享停車”，消費享 3 小時免費。
六、上海古北SOHO租賃方案分析（500㎡）
6.1 優(yōu)惠租金方案
  • 市場均價：7-9.4 元 /㎡/ 天（高區(qū)景觀溢價）；
  • 戰(zhàn)略客戶價：6.0-8.4 元 /㎡/ 天（降 1.0 元，稅 9%）；
  • 年租金成本：6.0×500×365=109.5 萬元（取低值）；
6.2 綜合成本測算
成本項
金額（萬元）
說明
基礎(chǔ)租金
109.5
按 6.0 元 /㎡/ 天計算
物業(yè)費
18.0
含公共區(qū)域能耗
車位費（5 個）
7.8
長租客戶價
年度總成本
135.3
較市場價低 15%
6.3 政策增效
  • 文創(chuàng)企業(yè)享長寧區(qū) “3 年租金補貼 20%”，首年實付約 112 萬元；
  • 夜間經(jīng)濟企業(yè)額外獲 活動場地費減免。
七、上海古北SOHO政策支持體系
7.1 區(qū)域三級政策
  • 高新技術(shù)企業(yè)：研發(fā)費用加計扣除 200%；
  • 專項補貼：
  • 海派特色小店：戶外空間經(jīng)營許可 + 租金支持；
  • 夜間經(jīng)濟主體：活動審批綠色通道。
7.2 園區(qū)專項服務
  • 極速營商：企業(yè)注冊 “1 工作日辦結(jié)”，環(huán)評預審提速 50%；
  • 文化賦能：免費對接虹橋藝術(shù)中心展覽資源；
  • 停車共享：接入虹橋商圈限時免費停車計劃。
八、上海古北SOHO項目優(yōu)勢總結(jié)：四大戰(zhàn)略支點
  1. 區(qū)位價值唯一性
古北國際商務區(qū)核心地標，日均高端客流超 5 萬人，企業(yè)曝光度提升 40%；
  1. 產(chǎn)業(yè)生態(tài)深度
與江森自控、豐田等 “鏈主企業(yè)” 毗鄰辦公，技術(shù)協(xié)同降低研發(fā)成本 25%；
  1. 綠色商務標桿
LEED 金級認證 + VAV 智能空調(diào)，能耗降低 25%，員工滿意度提升 30%；
  1. 政策紅利窗口期
疊加 文創(chuàng)補貼 + 夜間經(jīng)濟支持，10 年綜合稅負降低 35%。
選址行動建議
  1. 優(yōu)先鎖定主樓中高區(qū)單元：500㎡現(xiàn)房享 免租期 3 個月，聯(lián)系招商熱線13651646342；
  1. 政策速申：立即啟動 “長寧區(qū)文創(chuàng)企業(yè)” 認定，同步申報稅收返還；
  1. 生態(tài)嫁接：接入虹橋藝術(shù)中心品牌活動資源，提升企業(yè)形象曝光。


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