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截至2020年底，上海辦公樓市場規(guī)模已達(dá)1400余萬平方米，其中超過半數(shù)位于非中央商務(wù)區(qū)。3月30日，仲量聯(lián)行發(fā)布《踵事增華，相得益彰·全新視角解構(gòu)上海辦公樓市場格局》研究報(bào)告，非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場的固有格局。

根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群、商業(yè)氛圍、基建設(shè)施評價(jià)體系，上海辦公樓市場打破了原有的“中央商務(wù)區(qū)”和“非中央商務(wù)區(qū)”的邊線界定。上海多中心發(fā)展的特色，辦公樓市場已形成核心商務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、成熟型商務(wù)區(qū)以及成長型商務(wù)區(qū)四類。報(bào)告指出，對于城市辦公樓市場的發(fā)展和成熟而言，集群效應(yīng)具有顯而易見的推動作用，其背后的核心驅(qū)動要素主要來自于產(chǎn)業(yè)集聚、商業(yè)氛圍和基建設(shè)施。

總部經(jīng)濟(jì)推動產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展

在上海的辦公樓租戶構(gòu)成中，金融服務(wù)業(yè)已成為基石行業(yè)，在上海甲級辦公樓里占比達(dá)36%。科技新媒體行業(yè)推動辦公樓需求持續(xù)增長，帶動辦公樓板塊的產(chǎn)業(yè)聚集。從辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)看，科技新媒體業(yè)企業(yè)在中央商務(wù)區(qū)占比從2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商務(wù)區(qū)占比達(dá)21%。

在“雙循環(huán)”格局下，上海作為長三角一體化發(fā)展的核心引擎，將進(jìn)一步發(fā)揮龍頭帶動作用，促進(jìn)國內(nèi)國際雙循環(huán)。大批跨國公司亞太及中國區(qū)總部、分支機(jī)構(gòu)或研發(fā)中心搬遷至上海，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在跨國公司總部進(jìn)入上海的同時(shí)，內(nèi)資企業(yè)則在上海找到了走向全國和國際市場的跳板。

上海的新興商務(wù)區(qū)承載了總部辦公需求。在新興商務(wù)區(qū)各細(xì)分市場中，浦東的前灘板塊發(fā)展動能最為顯著。前灘是近兩年發(fā)展最迅速的新興板塊，自2017年第一棟甲級辦公樓竣工，截至2020年，已有約66萬平方米的辦公樓竣工。前灘的高品質(zhì)新項(xiàng)目為企業(yè)整合或設(shè)立總部需求提供了更多選擇，也持續(xù)受到成本敏感型租戶的青睞。

商圈升級賦能辦公樓市場

除高度聚集的辦公樓外，完善的商業(yè)配套能夠由點(diǎn)及面地帶動板塊的商圈活力與商業(yè)氛圍，商場輻射范圍擴(kuò)大和商圈能級提升，繼而助力板塊內(nèi)更多經(jīng)濟(jì)活動聚集，產(chǎn)生凝聚效力。報(bào)告指出，帶有辦公、零售及酒店等復(fù)合功能的綜合體項(xiàng)目能夠更好地為板塊的配套設(shè)施、服務(wù)品質(zhì)以及地段提檔，升級其商業(yè)氛圍并賦能該板塊的辦公樓市場。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2016-2020年間，上海辦公樓市場綜合體項(xiàng)目與純辦公項(xiàng)目的租金價(jià)差逐漸擴(kuò)大。

商業(yè)氛圍對上海辦公樓板塊格局的影響主要分為兩個(gè)方面，即核心商圈內(nèi)城市更新推動板塊升級，和新興商圈內(nèi)配套成熟化提升商業(yè)氛圍。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，零售項(xiàng)目的存量改造是整體市場中的僅次于新增供應(yīng)的供應(yīng)來源，辦公樓板塊的租金增長要素之一是其項(xiàng)目或周圍項(xiàng)目的商業(yè)升級，通過助力板塊協(xié)同效應(yīng)增加租戶黏性，并加強(qiáng)板塊的綜合競爭力。上海的非中央商務(wù)區(qū)集中了大部分零售物業(yè)市場的新增供應(yīng)，新興商圈內(nèi)配套設(shè)施的日益完善提升了整體商業(yè)氛圍，不僅能滿足區(qū)域內(nèi)企業(yè)商務(wù)接待和員工消費(fèi)需求，也有利于提升辦公物業(yè)的價(jià)值，從而吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

　公共交通發(fā)展增強(qiáng)新興板塊聯(lián)動性

交通便捷性和通達(dá)性是企業(yè)選址考量的重要因素，基建設(shè)施的完善對辦公樓細(xì)分板塊的發(fā)展具有顯著的推動作用。上海是全球地鐵網(wǎng)絡(luò)最長的城市。便捷的交通助力上海多中心的發(fā)展模式，提升了板塊間的通勤時(shí)間。隨著軌道交通的不斷發(fā)展，非中央商務(wù)區(qū)的軌道交通密度正逐步向中央商務(wù)區(qū)靠攏。根據(jù)仲量聯(lián)行地理信息平臺MapIT的計(jì)算，至2025年底，非中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的地鐵總長將從2020年的230公里增加至329公里。新地鐵線路將拉近非中央商務(wù)區(qū)樓宇與地鐵站的距離，同時(shí)，單個(gè)樓宇與地鐵站的距離也將縮短。項(xiàng)目通達(dá)性提升吸引了更多租戶向非中央商務(wù)區(qū)遷移。租戶向非中央商務(wù)區(qū)的搬遷整合與新項(xiàng)目的不斷竣工形成了聚集效應(yīng)，為板塊帶來了新的動能。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)黃璐表示，隨著各區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向逐漸顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，城市基礎(chǔ)建設(shè)日益延伸完善，上海辦公樓市場逐漸形成多板塊功能互補(bǔ)、分工協(xié)作、動態(tài)平衡的全新格局。