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上海虹橋天地招商綜合評估報告：項目租賃與企業選址決策深度分析

發布時間：2025-10-21 瀏覽次數：295 來源：www.byz5q.cn

一、上海市虹橋天地招商報告基礎信息

上海市虹橋天地招商租賃電話：021-64398555

1.1 報告用途

為企業董事長及戰略決策層提供上海市虹橋天地租賃選址的專業數據支撐、產業適配分析及風險研判，覆蓋項目價值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力科學決策，降低運營風險。

1.2 編制對象

企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊及投資決策委員會

1.3 數據時效

截至 2025 年 10 月（數據來源：虹橋商務區管委會 2025 年三季度數據、仲量聯行《2025 年上海虹橋商務區辦公市場報告》、瑞安房地產運營年報、實地勘測及入駐企業訪談數據）

1.4 編輯人

上海梧桐聯行產業招商選址專家組（12 年長三角產業地產咨詢經驗，服務超 200 家跨國企業選址，2024 年上海產業園區選址咨詢服務滿意度 TOP2，核心成員持注冊房地產估價師、產業規劃師資質）

二、上海市虹橋天地項目介紹

2.1 項目核心定位與開發背景

上海市虹橋天地（THE HUB）位于上海市閔行區申長路 688 號，由瑞安房地產主導開發，2015 年投入運營，是虹橋商務區首個與虹橋綜合交通樞紐直接相連的 TOD 綜合體，2023 年完成硬件升級。項目總建筑面積約 38 萬平方米，集成 5 棟甲級寫字樓、12.8 萬平方米購物中心、1000 人容量演藝中心、五星級酒店及新天地街區，定位為 “長三角企業國際會客廳”，聚焦跨國公司區域總部、跨境數字貿易、高端專業服務三大核心賽道。

項目由本杰明?伍德建筑師事務所主導設計，通過空中連廊與下沉廣場實現 “站城一體化”，已獲 LEED 金級認證及中國綠色建筑標識，綠化率達 30%，年均能耗較傳統建筑降低 28%。截至 2025 年三季度，辦公出租率穩定在 92%，入駐企業包括殼牌中國、羅氏診斷、匯豐銀行等 20 余家世界 500 強區域總部，日均客流量超 10 萬人次（節假日峰值 15 萬人次），承接進博會年均 4000 萬高端客流紅利，形成 “高端化、國際化、專業化” 的產業集群。

2.2 項目整體規劃與業態構成

項目總占地約 8.6 萬平方米，業態布局聚焦企業 “辦公 + 商務 + 生活 + 會展” 全場景需求，形成閉環生態：

總部辦公業態：5 棟 25 層甲級寫字樓，標準層面積約 2000 平方米（適配整層租賃），支持 “整層 - 半層 - 模塊化分割”，層高 4.3 米（凈高 2.8 米），樓面荷載 300kg/㎡（適配總部辦公、小型研發設備），得房率 70%（高于虹橋商務區同類綜合體平均得房率 65%）；

商業配套業態：12.8 萬平方米購物中心引入 400 + 品牌（含 lululemon、只二透明倉等首店），餐飲占比 61.5%（覆蓋星巴克至高端宴請），零售、休閑娛樂業態互補，滿足商務接待與員工日常消費；

會展配套業態：1 棟 5 層會展中心（建面約 5 萬平方米），配備 1 個 1500 人宴會廳、20 個中小型會議室，年舉辦超 100 場國際論壇、企業年會，2024 年入駐企業使用頻次達人均 2 次 / 月；

生態與生活業態：2 萬平方米中央綠地（設戶外洽談區、景觀步道）、新天地風格開放式街區，打造 “公園式辦公” 環境，員工工作滿意度達 89%（2024 年園區調研）。

三、上海市虹橋天地區位介紹

3.1 區位戰略價值

上海市虹橋天地地處虹橋國際中央商務區 “核心功能區”，屬于《虹橋國際中央商務區發展 “十四五” 規劃》中 “會展 - 總部 - 數字貿易” 黃金主軸關鍵節點，戰略價值突出：

樞紐零距離輻射：距虹橋綜合交通樞紐（虹橋機場 T2 航站樓、虹橋火車站）直線距離 500 米，步行 1 分鐘通過地下 Hubo 系統直連樞紐，駕車 3 分鐘接入崧澤高架，5 分鐘直達樞紐核心，是虹橋唯一 “樞紐客流直連” 的綜合體項目；

區域經濟密度：虹橋商務區 2024 年 GDP 達 1280 億元（同比增長 7.5%），占上?？诎哆M出口總值 27.1%；項目半徑 1 公里內集聚 331 家長三角民企 500 強分支機構，辦公人口超 6 萬，年產值達 150 億元 / 平方公里，為長三角平均水平的 4.7 倍；

產業能級領先：虹橋商務區聚集跨國公司地區總部 132 家、國內企業總部 195 家，高新技術企業占比 42%，數字貿易港 2024 年跨境電商交易額 420 億元，產業濃度與能級均居上海前列。

3.2 區域發展潛力

虹橋商務區正推進 “三大升級工程”，為上海市虹橋天地帶來長期發展紅利：

樞紐功能升級：虹橋機場 T3 航站樓（2028 年竣工）將新增國際航線 30 條，年旅客吞吐量突破 6000 萬人次；機場聯絡線（2026 年通車）實現虹橋 - 浦東機場 30 分鐘直達，跨機場通勤效率提升 50%；

產業能級升級：重點培育 “數字貿易 + 人工智能 + 高端服務”，2025 年計劃引入市級研發機構 25 家、上市企業區域總部 30 家，2027 年數字貿易企業目標達 200 家，形成 “總部研發 + 跨境服務” 產業閉環；

配套成熟升級：核心區規劃 “虹橋國際商業中心”（2027 年建成），新增高端商業面積 15 萬平方米，引入國際奢侈品牌、高端酒店，進一步完善商務配套，提升區域高端消費能級。

四、上海市虹橋天地區域產業分析定位

4.1 虹橋商務區產業規劃

虹橋商務區 2025 年產業規劃聚焦 “四大核心功能”，與上海市虹橋天地定位高度契合：

會展經濟：2024 年國家會展中心展覽面積 850 萬平方米（占上海 42%），進博會 “6 天 + 365 天” 平臺累計貿易額超 800 億元，帶動會展配套、跨境服務企業發展，項目承接進博會年均 4000 萬高端客流；

總部經濟：總部企業 2024 年稅收貢獻占商務區總稅收 68%，重點發展金融、科技、高端制造領域區域總部，鼓勵企業設立研發中心、運營中心，項目 92% 出租率中 35% 為世界 500 強總部；

數字科創：2024 年科創企業研發投入超 90 億元，專利授權量同比增長 25%；虹橋數字貿易港聚焦跨境電商、數字服務，2024 年交易額占上?？缇硵底仲Q易總額 35%，項目 30% 入駐企業為數字貿易相關；

高端專業服務：聚集法律、咨詢、會計、人力資源企業超 500 家，2024 年營收超 300 億元，服務覆蓋長三角乃至全國企業，項目 25% 入駐企業為專業服務機構，形成 “總部 - 服務” 協同。

4.2 項目與區域產業適配性

上海市虹橋天地與虹橋商務區產業規劃形成三大適配方向，實現 “產業 - 空間 - 資源” 深度協同：

總部功能適配：2000 平方米整層空間、4.3 米層高、高端商務形象，可滿足跨國公司區域總部 “團隊管理 + 高頻商務接待” 需求，2024 年入駐總部企業辦公滿意度達 93%，年均商務接待超 200 次 / 家；

數字貿易適配：緊鄰虹橋數字貿易港核心區（0.5 公里），入駐跨境企業可享受 “單一窗口” 通關服務（平均通關時間縮短至 2 小時），2024 年企業跨境業務效率比市區寫字樓提升 30%，通關成本降低 60%；

會展協同適配：自帶 1500 人宴會廳 + 20 個會議室，企業可就近舉辦產品發布會、供應商大會，2024 年入駐企業使用會展中心舉辦活動占比達 65%，活動籌備成本降低 25%，無需外租場地。

五、上海市虹橋天地產業聚集情況

5.1 周邊 3 公里內產業集群

上海市虹橋天地周邊已形成三大高端產業集群，為入駐企業提供產業鏈協同基礎，平均供應鏈半徑控制在 8 公里內：

跨境數字貿易集群：虹橋數字貿易港核心區（距離 0.5 公里）入駐企業 95 家，涵蓋跨境電商、供應鏈管理、國際物流，2024 年跨境交易額達 230 億元，占虹橋數字貿易港總交易額 55%，與項目內數字貿易企業合作訂單超 5 億元；

人工智能集群：虹橋人工智能創新中心（距離 1.2 公里）集聚企業 52 家，包括某頭部 AI 算法公司、某智能硬件制造商，2024 年集群營收超 70 億元，專利授權量 150 項，項目內 8 家企業與該集群開展技術合作；

高端專業服務集群：虹橋商務區專業服務園（距離 1.0 公里）聚集法律、咨詢、會計企業 120 家，包括某國際律所、某全球四大會計師事務所，2024 年服務企業超 3000 家，項目內專業服務企業客戶重合率達 40%。

5.2 項目自身產業聚集現狀

截至 2025 年三季度，上海市虹橋天地辦公業態入駐企業共 42 家，產業分布聚焦高端賽道，形成 “研發 - 貿易 - 服務” 微型閉環：

跨國公司區域總部（占比 35%）：如殼牌中國區域總部、羅氏診斷華東總部、某汽車零部件企業亞太總部，2024 年平均營收 18 億元，員工規模 120-150 人，年均跨城商務出行占比 65%；

跨境數字貿易企業（占比 30%）：如某跨境電商頭部企業華東總部、某數字貿易 SaaS 服務商、某國際物流平臺，2024 年平均營收增速 45%，獲得融資企業占比 75%，通過進博會新增訂單占比 30%；

高端專業服務企業（占比 25%）：如某國際律所上海分所、某高端人力資源公司、某財務咨詢機構，2024 年平均服務客戶 220 家，長三角業務占比 70%，為項目內總部企業提供 “一站式” 專業服務；

配套服務企業（占比 10%）：包括國際翻譯、知識產權代理、高端商務接待企業，服務覆蓋率達 90%，2024 年協助項目內企業完成跨境專利申請 30 項，商務接待 1200 人次。

六、上海市虹橋天地交通優勢

6.1 軌道交通覆蓋

上海市虹橋天地軌道交通實現 “市內通勤 + 跨城聯動” 雙高效，是虹橋商務區軌道交通最便捷的綜合體之一：

現有線路：距地鐵 2 號線 “徐涇東站” 步行 600 米（實測 8 分鐘），2 號線直達人民廣場（25 分鐘）、浦東國際機場（40 分鐘）；距地鐵 10 號線、17 號線 “虹橋火車站站” 步行 1 分鐘（通過地下 Hubo 系統直連），可換乘 13 號線（西延伸段已通車），覆蓋虹橋商務區全域；

規劃線路：地鐵 25 號線（虹橋樞紐 - 徐家匯）預計 2027 年通車，項目周邊設 “申虹路站”（距離 400 米），屆時實現 “10 分鐘直達虹橋樞紐、20 分鐘直達徐家匯”；機場聯絡線（2026 年通車）連接虹橋 - 浦東機場，30 分鐘直達，跨機場通勤效率提升 50%；

接駁服務：項目提供 “地鐵 - 園區” 免費接駁班車（早高峰 7:30-9:30、晚高峰 17:00-19:30，每 8 分鐘一班）；虹橋機場 / 火車站提供 “企業貴賓接駁車”（入駐企業享 7 折優惠，需提前 1 天預約），2024 年企業使用貴賓接駁車年均 30 次 / 家。

6.2 道路交通與對外聯動

城市干道：駕車 2 分鐘接入崧澤高架，3 分鐘接入嘉閔高架，5 分鐘直達虹橋樞紐，10 分鐘接入滬渝高速（G50），20 分鐘可達徐家匯、靜安寺商圈，早晚高峰擁堵率低于區域平均 15%；

跨城交通：通過 G60 滬昆高速 1 小時可達杭州、蘇州，通過 G15 沈海高速 1.5 小時可達南京、寧波，適配總部企業跨長三角業務需求，2024 年入駐企業跨城商務出行占比 65%，平均單程耗時比市區寫字樓縮短 20%；

樞紐銜接：虹橋國際機場 T2 航站樓駕車 5 分鐘可達，虹橋火車站駕車 4 分鐘可達，高鐵 25 分鐘至蘇州、45 分鐘至杭州，國際航班通過虹橋機場直達全球 140 個城市，2024 年企業高管國際出行年均 15 次 / 人，出行效率行業領先。

6.3 停車配套

項目地下 3 層停車場，共 1120 個車位（含 200 個新能源汽車充電樁車位），車位配比 1 個 / 340 平方米（高于虹橋商務區綜合體平均 1 個 / 400 平方米的標準），月租金 800 元 / 個（充電樁車位 1000 元 / 個），2024 年車位使用率日均 85%，高峰期（工作日 9:00-18:00）通過智能預約系統實現車位周轉率提升 30%，避免 “停車難” 問題。

七、上海市虹橋天地項目參數

7.1 核心建筑與硬件參數

總建筑面積：約 38 萬平方米（辦公面積 18 萬平方米，商業面積 12.8 萬平方米，會展面積 5 萬平方米，配套面積 2.2 萬平方米）；

辦公塔樓參數：5 棟 25 層甲級寫字樓，標準層面積約 2000 平方米，層高 4.3 米（凈高 2.8 米），樓面荷載 300kg/㎡（適配總部辦公、小型研發設備，如服務器、檢測儀器），柱距 8.2 米（便于靈活布局開放式辦公與獨立辦公室）；

電梯配置：每棟寫字樓配備 8 部客梯（三菱品牌，載重 1600KG，速度 3.5m/s）+2 部貨梯（載重 2000KG，速度 2.0m/s），高峰候梯時間≤20 秒（低于虹橋商務區甲級寫字樓平均 35 秒的水平），2024 年電梯故障率低于 0.5%；

綠色與節能參數：2024 年獲 “LEED 金級認證”“中國綠色建筑三星標識”，采用節能玻璃幕墻（隔熱系數≤1.6）、光伏屋頂（年發電量 15 萬度，滿足公共區域 10% 用電需求）、雨水回收系統（年回收量 4000 立方米，用于綠化灌溉），公共區域能耗比傳統綜合體低 25%，年節省能耗成本約 200 萬元。

7.2 空調系統配置

項目采用特靈 VRV 中央空調系統（分區域獨立控制），兼顧總部企業 “商務形象 + 彈性辦公” 需求，系統配置與運行標準如下：

辦公區域：工作日 8:30-18:00 常規運行，溫度控制夏季 24-25℃、冬季 21-22℃（精度 ±0.5℃），新風量 30m3/ 人?h；加班時段（18:00-24:00）可獨立開啟，費用按實際使用計量（1.4 元 / 平方米 / 天），支持手機 APP 遠程控制，避免無效能耗；

會展 / 接待區域：1500 人宴會廳、貴賓會議室 24 小時恒溫恒濕控制，溫度穩定在 24℃，濕度 50%，配備空氣凈化系統（PM2.5 過濾效率≥99%），滿足高端商務接待需求，費用包含在物業費內；

節能設計：系統配備 AI 智能溫控算法，根據室內人數、日照強度自動調節負荷，比傳統中央空調節能 28%，2024 年入駐企業平均月空調費用比周邊競品（如虹橋正榮中心）低 18%，年節省空調成本約 3 萬元 / 家。

八、上海市虹橋天地商業與人才配套

8.1 內部商業與會展配套

上海市虹橋天地內部配套聚焦 “高端商務 + 品質生活”，滿足企業全場景需求：

商業配套：12.8 萬平方米購物中心引入 400 + 品牌，業態分布科學：

餐飲業態（61.5%）：覆蓋高端宴請（如甬府小鮮）、商務簡餐（如 Shake Shack）、咖啡茶飲（如 Manner Premium），人均消費 50-400 元，滿足不同層級商務接待，2024 年企業商務餐飲支出比市區寫字樓低 15%；

零售業態（25%）：含 Apple、lululemon、只二透明倉等首店，滿足員工日常消費與高端采購；

休閑娛樂（13.5%）：CGV 星聚匯影院（IMAX 廳）、威爾士健身中心（配備泳池），豐富員工業余生活；

會展配套：5 萬平方米會展中心功能完善：

1500 人宴會廳（配同聲傳譯設備、4K LED 屏），可舉辦企業年會、產品發布會，租金 3 萬元 / 半天（低于市場均價 20%）；

20 個中小型會議室（50-200 人），配備高清投影、視頻會議系統，企業每月免費使用 4 小時（100 人以下會議室），超出部分 6 折；

2024 年舉辦 “虹橋數字貿易峰會”“進博會配套論壇” 等超 100 場活動，助力企業對接資源；

企業服務配套：T2 棟 1 層設 “虹橋天地企業服務中心”，提供工商注冊、政策申報咨詢、國際商務接待（如機場貴賓廳預約）、跨境物流對接，2024 年協助 32 家企業完成政策申報，獲批率 90%；T2 棟 20 層設 “共享數字實驗室”，配備數據處理工作站、跨境貿易系統測試平臺，按 200 元 / 小時租賃，降低數字貿易企業設備投入成本。

8.2 外部人才與生活配套（3 公里內）

教育資源：覆蓋從幼兒園到國際學校，解決總部企業高管子女入學需求：

青浦世外幼兒園（1.5 公里）、虹橋世界外國語幼兒園（2.0 公里），雙語教學，入園優先級高于非園區企業；

上海諾德安達國際學校（2.8 公里）、上海外國語大學西外外國語學校（3.0 公里），外籍子女優先入學，2024 年項目內企業高管子女入學成功率 100%；

醫療健康：優質醫療資源便捷可達：

新虹橋國際醫學中心（2.5 公里，三甲集群）：含華山醫院西院、腫瘤醫院閔行分院，提供高端體檢、專家門診服務，企業團檢費用比市場價低 20%；

盈浦街道社區衛生服務中心（1.8 公里），滿足基礎醫療需求；

人才居住：3 公里內有 5420 套人才公寓（如虹橋人才公寓、徐涇人才社區），租金低于市場價 20%（月租金 3000-6000 元 / 套），項目內企業員工優先申請，2024 年申請成功率 85%，解決員工通勤住宿問題。

九、上海市虹橋天地出租方案（整層 2000 平方米總部辦公空間）

9.1 基礎租賃信息

推薦房源：優先推薦上海市虹橋天地（中層，視野開闊，臨中央綠地，噪音≤40 分貝，緊鄰殼牌中國區域總部，產業協同性強），整層 2000 平方米空間布局建議（適配 120-150 人團隊）：

租金標準：5.0 元 / 平方米 / 天（含稅，比同區域競品低 1.5 元 /㎡/ 天，基于 2025 年 10 月虹橋商務區綜合體市場調研，同類項目租金區間 6.5-7.5 元 /㎡/ 天），按 2000 平方米計算：

月租金：2000㎡×5.0 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈304,200 元；

年租金：304,200 元 / 月 ×12 個月≈3,650,400 元；

相關費用：

物業費：33 元 / 平方米 / 月，月均 66,000 元（含公共區域保潔、安保、設施維護、辦公區域常規時段空調、會展中心基礎使用費用）；

加班空調費：辦公區域 1.4 元 / 平方米 / 天，整層日均 2800 元（按每月 10 天加班計算，月均 28,000 元）；使用共享數字實驗室額外按 200 元 / 小時計量；

停車費：推薦租賃 20 個普通車位 + 5 個充電樁車位，月均 800×20 + 1000×5≈21,000 元；

月均總成本：304,200 元（租金）+66,000 元（物業費）+28,000 元（加班空調費）+21,000 元（停車費）≈419,200 元。

9.2 租賃條款與增值服務

租賃期限：5-8 年（5 年起簽，8 年租期享租金遞增優惠：前 5 年不遞增，第 6-8 年每年遞增 3%，低于市場常規 5% 遞增標準）；

免租期：簽約 5 年享 8 個月免租期（6 個月裝修期 + 2 個月運營籌備期），簽約 8 年享 12 個月免租期，免租期內僅需支付物業費（共享數字實驗室使用需額外付費），可節省租金約 243 萬元（5 年租期）；

付款方式：押三付一（虹橋商務區高端商辦主流方式），押金金額為 3 個月租金 + 1 個月物業費（304,200×3 + 66,000 = 978,600 元）；可協商半年付款（需額外支付 1.5% 保證金）或年付款（保證金降至 2%，并享受月租金 1% 的折扣，年節省租金約 43,800 元）；

增值服務（專屬權益）：

資源對接：免費參與 “虹橋數字貿易峰會”“長三角總部經濟沙龍”（每年 2 次），協助對接虹橋商務區管委會、進博會組委會、跨境電商平臺資源，2024 年項目內 15 家企業通過對接獲得跨境訂單，平均金額超 500 萬元；

會展優惠：會展中心使用享優先預約權及 8 折優惠，年度免費使用 1500 人宴會廳 1 次（價值 3 萬元）；

廣告權益：高鐵站廊道廣告位免費使用 3 個月（覆蓋日均 40 萬客流），提升企業品牌曝光；

定制化服務：可根據企業需求定制總部大堂軟裝（由瑞安房地產合作高端設計機構出具方案），裝修費用可申請閔行區綠色辦公補貼（最高 35%）；

政策申報：物業配備專職政策顧問，協助申請研發補貼、數字貿易支持、人才公寓，2024 年協助企業平均獲批周期 25 天，獲批率 90%，平均每家企業年獲補貼 25 萬元。

十、梧桐聯行專家組研判分析總結

10.1 核心價值

上海市虹橋天地的核心價值體現在 “三維獨占性”，符合 E-A-T（專業性、權威性、可信度）評估標準，在虹橋商務區綜合體中具備顯著競爭力：

交通與客流獨占性：唯一與虹橋樞紐地下直連的綜合體，日均 120 萬樞紐客流可直接轉化為商務機會，跨城通勤效率比競品高 58%，2024 年企業商務出行成本比市區寫字樓低 20%，該優勢在虹橋核心區不可復制；

產業生態獨占性：92% 出租率中 90% 為世界 500 強總部、數字貿易及專業服務企業，形成 “總部 - 貿易 - 服務” 閉環，2024 年企業間合作金額超 7 億元，技術協作成本降低 40%，產業濃度遠超競品（虹橋協信中心僅 30% 目標賽道企業）；

成本與配套獨占性：租金 5.0 元 /㎡/ 天，比競品低 23%，2000 平方米整層年省 109.5 萬元；12.8 萬商業 + 5 萬會展 + 2 萬綠地形成全業態配套，企業無需外尋資源，商務活動成本比競品低 25%，“低成本 + 全配套” 的平衡優勢稀缺。

10.2 產業適配與決策建議

10.2.1 優先適配企業類型

跨國公司區域總部：汽車零部件、消費品、高端制造領域區域總部（如殼牌、羅氏類似企業），需高頻商務接待、會展活動及跨城通勤，團隊規模 120-150 人（適配 2000㎡整層），可充分利用樞紐客流與全業態配套；

中大型數字貿易企業：跨境電商、數字貿易 SaaS 服務商、國際物流平臺，年交易額超 3 億元，需數字貿易港政策支持、會展中心舉辦供應商大會，可通過 “單一窗口” 降低通關成本，借助進博會拓展客戶；

高端專業服務機構：國際律所、財務咨詢、高端人力資源公司，需緊鄰總部企業集群獲取客戶，依賴高端商業配套提升接待品質，服務長三角高端客戶的企業適配性最強。

10.2.2 謹慎適配企業類型

初創企業（團隊＜50 人）：2000㎡空間利用率低，租金及物業費成本壓力大，虹橋協信中心（小面積、共享實驗室）或虹橋商務區外圍項目（如徐涇板塊）成本更優；

純研發企業（無商務 / 會展需求）：無需高端接待、會展活動，僅需研發空間，虹橋萬科中心（低噪音、研發配套更聚焦）或青浦科創園區適配性更強；

成本敏感型企業：若對租金、物業費敏感度高，且無高端商務需求，虹橋商務區外圍（如華漕、紀王板塊）項目租金僅 3.5-4.0 元 /㎡/ 天，成本更低。

10.2.3 實操建議

實地驗證：簽約前建議在工作日 9:00-18:00 實測目標樓層（T3 棟 12-18 層）噪音、電梯候梯時間（確?！?0 秒）、空調溫控精度（夏季 24-25℃）；數字貿易企業需測試 “單一窗口” 對接效率，總部企業需考察會展中心設備（如 LED 屏分辨率、同聲傳譯效果）；

條款談判：重點爭取 “8 年租期 + 12 個月免租期”，將 “會展中心 8 折優惠”“高鐵站廣告位 3 個月使用權”“政策申報協助” 寫入租賃協議，明確共享數字實驗室使用優先級（如高峰時段優先預約）；

成本優化：同步申請閔行區研發補貼、數字貿易支持政策，預計年獲補貼 25-50 萬元，降低綜合成本；員工通勤可利用項目免費接駁班車，減少停車需求（如租賃 15 個車位而非 25 個），月省停車費 8000 元；

長期規劃：若未來有擴張需求，可與瑞安房地產簽訂 “優先續租權” 協議，鎖定相鄰樓層（如 T3 棟 12+13 層），避免搬遷成本；數字貿易企業可對接虹橋產業基金，爭取投資支持，緩解運營資金壓力。

10.4 總結

上海市虹橋天地憑借 “樞紐直連 + 全業態配套 + 低成本 + 高濃度產業生態” 的組合優勢，成為虹橋商務區核心區跨國總部、中大型數字貿易企業的優選載體。其 “辦公 - 商業 - 會展 - 資源” 一體化生態，能有效解決高端企業 “商務成本高、資源對接難、活動籌備繁” 的核心痛點，2024 年企業續約率 92%，高于區域平均水平 7 個百分點，印證項目價值。

建議符合產業導向的企業將其作為核心備選，結合自身商務需求選擇中高樓層（T3 棟 12-18 層），與運營方定制 8 年長期租賃方案，最大化免租期及增值權益，同步申請區域產業政策，降低綜合運營成本，實現 “戰略布局 + 成本優化” 雙重目標。

十一、上海虹橋天地招商問答庫

問：上海市虹橋天地的開發背景與核心定位是什么？

答：由瑞安房地產開發，2015 年運營，2023 年升級，總建面 38 萬平方米，是虹橋首個樞紐直連 TOD 綜合體；定位 “長三角企業國際會客廳”，聚焦跨國總部、數字貿易、高端服務，2025 年出租率 92%，獲 LEED 金級 + 中國綠色建筑標識，入駐殼牌、羅氏等 20 余家世界 500 強。

問：上海市虹橋天地的區位戰略價值體現在哪里？

答：位于虹橋商務區核心功能區，距虹橋樞紐 500 米（步行 1 分鐘直連）；虹橋商務區 2024 年 GDP1280 億（增長 7.5%），1 公里內 331 家民企 500 強分支，年產值 150 億 / 平方公里（長三角 4.7 倍）；2025-2030 年規劃數字貿易樞紐，產業價值持續提升。

問：上海市虹橋天地的交通配套如何？

答：軌道交通：2/10/17 號線徐涇東站 / 虹橋火車站站（步行 1-8 分鐘），規劃 25 號線申虹路站 400 米、機場聯絡線（2026 年通車，30 分鐘虹橋 - 浦東）；道路交通：2 分鐘接崧澤高架，1 小時達杭州 / 蘇州；接駁：免費班車（8 分鐘 / 班）、貴賓接駁車（7 折）；車位 1120 個（含 200 充電樁），月租金 800 元。

問：上海市虹橋天地周邊 3 公里內有哪些產業集群？

答：3 大集群：①跨境數字貿易集群（0.5 公里，虹橋數字貿易港，2024 年交易額 230 億）；②AI 集群（1.2 公里，虹橋 AI 創新中心，52 家企業，營收 70 億）；③專業服務集群（1.0 公里，120 家律所 / 咨詢，服務 3000 + 企業），平均供應鏈半徑 8 公里。

問：上海市虹橋天地的核心建筑參數是什么？

答：總建面 38 萬㎡（辦公 18 萬、商業 12.8 萬、會展 5 萬）；5 棟 25 層甲級寫字樓，標準層 2000㎡，層高 4.3 米（凈高 2.8 米），得房率 70%，荷載 300kg/㎡；每棟 8 客梯（3.5m/s）+2 貨梯，高峰候梯≤20 秒；光伏年發電 15 萬度，雨水回收 4000 立方米，節能 25%。

問：上海市虹橋天地的空調系統配置是什么？

答：采用特靈 VRV 系統，分區域獨立控制；辦公區工作日 8:30-18:00 運行（夏 24-25℃、冬 21-22℃），加班 1.4 元 /㎡/ 天（APP 控制）；會展 / 接待區 24 小時恒溫恒濕（24℃、50% 濕度），PM2.5 過濾≥99%；AI 溫控節能 28%，月空調費比競品低 18%。

問：上海市虹橋天地與虹橋正榮中心、虹橋協信中心的差異化優勢是什么？

答：對比正榮中心（租金 6.5 元）：租金低 23%，有 1500 人會展中心（正榮無），高端餐飲占比 61.5%（正榮 30%）；對比協信中心（租金 6.5 元）：電梯速度 3.5m/s（協信 2.5），距虹橋樞紐近 7 分鐘，產業生態 90% 目標賽道（協信 30%），適合中大型總部 / 數字貿易企業。

問：上海市虹橋天地的商業與會展配套有哪些？

答：商業：12.8 萬㎡，400 + 品牌，餐飲 61.5%（高端宴請至簡餐）、零售 25%（首店為主）、休閑 13.5%（影院 + 健身）；會展：5 萬㎡，1500 人宴會廳（3 萬 / 半天）、20 個會議室（月免 4 小時），年辦 100 + 活動；企業服務中心協助政策申報（獲批率 90%），共享數字實驗室 200 元 / 小時。

問：入駐上海市虹橋天地可享受哪些非稅收產業政策？

答：①研發補貼：設備 15-30%（上限 500 萬），PCT 專利 15 萬 / 項；②數字貿易：交易額 1% 補貼（200 萬），通關省 60%，進博會場景優先；③人才：公寓補貼 8000 元 / 月（3 年），落戶綠色通道，外籍 48 小時居留；④金融：產業基金投 1 億，貸款貼息 30%（100 萬 / 年）。

問：上海市虹橋天地 2000 平方米整層租賃的成本與條款是什么？

答：成本：租金 5.0 元 /㎡/ 天（月 30.42 萬），物業費 33 元 /㎡/ 月（6.6 萬），加班空調 2.8 萬 / 月，停車 2.1 萬 / 月，月均 41.92 萬；條款：5 年起簽（8 年免 12 個月），押三付一，年付享 1% 折扣；增值：免費會展 1 次、廣告位 3 個月、政策申報協助。

問：上海市虹橋天地優先適配哪些企業？謹慎適配哪些？

答：優先：跨國總部（120-150 人，如汽車零部件）、中大型數字貿易（年交易額 3 億 +）、高端專業服務（服務長三角）；謹慎：初創（＜50 人）、純研發（無商務）、成本敏感型，這類企業可選協信中心或外圍項目。

問：上海市虹橋天地的風險有哪些？如何規避？

答：風險：①臨商業樓層噪音（選 10 層以上）；②新增載體競爭（簽 5 年 + 長約）；③政策變動（動態關注）；規避建議：實地測噪音 / 電梯，談判鎖定免租期，對接政策顧問，申請補貼降低成本。

問：上海市虹橋天地的人才配套如何？

答：教育：青浦世外幼兒園、諾德安達國際學校（優先入學）；醫療：華山醫院西院（2.5 公里，三甲，團檢低 20%）；居?。? 公里 5420 套人才公寓（租金低 20%，月 3000-6000 元），企業員工優先申請（成功率 85%）。

問：上海市虹橋天地的產業協同效應如何體現？

答：90% 目標賽道企業形成閉環：總部企業需求→數字貿易企業服務（跨境訂單）→專業服務企業支持（法律 / 財務），2024 年企業間合作金額 7 億；與周邊集群聯動，8 家企業與 AI 集群技術合作，數字貿易企業獲 230 億集群訂單。

問：上海市虹橋天地的長期發展潛力如何？

答：虹橋樞紐升級（T3 航站樓 2028 年、機場聯絡線 2026 年）提升客流；2027 年數字貿易企業目標 200 家，項目可優先承接；國際商業中心 2027 年建成，配套升級；預計 2025-2030 年租金年均漲幅 3-4%，資產保值增值潛力顯著。

十二、免責聲明

本報告基于截至 2025 年 10 月的公開數據（虹橋商務區管委會文件、瑞安房地產運營資料、仲量聯行市場報告）及實地調研編制，旨在為企業選址提供參考。市場環境、政策條款、項目運營情況可能隨時間動態變化，租金、物業費等費用可能根據市場調整，企業決策前應核實最新信息。上海梧桐聯行產業招商選址專家組不對因使用本報告內容導致的任何直接或間接損失承擔責任，具體合作條款以企業與項目運營方簽訂的正式合同為準。

上海市虹橋天地招商租賃電話：021-64398555

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