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寫字樓租金和空置率影響因素分析

寫字樓租金和空置率影響因素分析

首先,GDP是影響租金的主要因素。

GDP增長率是影響寫字樓租金的最重要因素。以上海核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓為例,選擇對數(shù)的租金指數(shù)作為自變量的回歸分析,GDP、空置率和供給量作為自變量。

結(jié)果顯示,GDP上漲1個百分點,寫字樓租金上漲0.269%;空置率和供應(yīng)量對租金的影響沒有通過統(tǒng)計檢查,年度數(shù)據(jù)對租金的影響非常有限。

寫字樓租金有一定的自我調(diào)整機制,會調(diào)整去年的偏差平衡值(模型中的ECM項)。如果上一期寫字樓租金過高,本期租金增速會降低。

二、近年來空置率上升的原因。

近年來上海寫字樓空置率上升主要是由于經(jīng)濟發(fā)展放緩,市場無法吸收階段性高供應(yīng)的寫字樓;2020年,新冠肺炎疫情短暫停止經(jīng)濟增長,空置率進一步上升。

從2000年開始,可以分為三個周期。第一輪周期從2000年第一季度到2008年第四季度,寫字樓空置率先下降,然后上升。

第二個周期是從2009年第一季度到2018年第四季度:經(jīng)濟增長復(fù)蘇后,空置率逐漸下降,達(dá)到2015年第三季度最低點。隨著2016年至2018年經(jīng)濟增長放緩和高供給(這三年新增供給84萬平方米,前16年平均供給41萬平方米),辦公樓空置率進一步提升。

2019年至今是第三個周期:2019年第一季度,經(jīng)濟增速從上季度的6.8下降到5.7,經(jīng)濟增速進一步放緩。疫情對經(jīng)濟增長的影響得已經(jīng)供應(yīng)的寫字樓無法有效吸收,空置率持續(xù)上升。預(yù)計未來辦公樓空置率會隨著經(jīng)濟復(fù)蘇而下降。

三、需要關(guān)注的問題。

1.進一步分析不同地區(qū)和類型的寫字樓市場。

寫字樓市場存在巨大差異,不同地區(qū)、不同類型的市場存在巨大差異。因此,有必要進一步分析和評估不同地區(qū)和類型的寫字樓市場的發(fā)展,以便以后進行管理。

2.可以分析不同類型寫字樓的空置率來源。

分析不同來源的寫字樓空置率,為以后的管理提供參考。寫字樓空置率主要有三個來源:在供應(yīng)方面,新供應(yīng)的寫字樓從供應(yīng)到租賃有一定的周期,會形成部分空置;在需求方面,寫字樓寫字樓的租賃需求隨著經(jīng)濟增長率的變化而波動,部分寫字樓將在經(jīng)濟周期的高點和低點之間形成空置;在單一資產(chǎn)層面,由于產(chǎn)品設(shè)計、租金定價、區(qū)域供需關(guān)系等原因,部分寫字樓可能長期無法出租。可以監(jiān)控和評估前兩個來源形成的寫字樓的空置對于資產(chǎn)水平有缺陷且長期無法出租的寫字樓,可以通過商業(yè)租賃進行處理。

3.關(guān)注未來一段時間的寫字樓供應(yīng)。

我們需要關(guān)注上海未來三到五年的新供應(yīng)。一些市場機構(gòu)的研究表明,上海未來將有高寫字樓供應(yīng),這將進一步提高空置率。我們可以進一步分析土地供應(yīng)、辦公開發(fā)和銷售周期、辦公開發(fā)商的生產(chǎn)計劃以及地方政府的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃,判斷上海后期的辦公供應(yīng),評估其影響。




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