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宏觀經濟

圖：2018年-2021年一季度上海GDP產值

一季度，上海市固定資產投資同比增長27.1%，兩年平均增長7.4%。從投資領域看，房地產開發投資同比增長24.7%，兩年平均增長7.0%；工業投資同比增長30.2%，兩年平均增長15.4%，其中，制造業投資同比增長26.1%，兩年平均增長18.9%；基礎設施投資同比增長22.7%，兩年平均下降0.6%。
第三產業方面，一季度，全市第三產業增加值比去年同期增長14.3%，兩年平均增長5.5%。其中，信息傳輸、軟件和信息技術服務業增加值854.47億元，同比增長18.6%，兩年平均增長15.9%；房地產業增加值848.71億元，同比增長24.4%，兩年平均增長5.6%；金融業增加值1870.07億元，同比增長8.0%，兩年平均增長7.6%；批發和零售業增加值1115.60億元，同比增長24.9%，兩年平均增長0.3%。
一季度，上海消費市場持續回暖，網上零售快速增長，全市社會消費品零售總額4556.67億元，同比增長48.9%。分行業看，批發和零售業零售額4196.43億元，同比增長47.4%，兩年平均增長9.9%；住宿和餐飲業零售額360.25億元，同比增長69.2%，兩年平均下降1.3%。
總體來看，一季度上海經濟呈現穩定恢復的良好態勢，新能源汽車、信息技術服務業增長明顯。同時，全球疫情仍在蔓延，上海市作為外貿、金融領域的重要城市，宜持續增強經濟韌性和內生動力，推動經濟高質量發展。

供給與需求

一季度，上海新增5個甲級寫字樓項目入市，新增供應量在20萬㎡以上，主要位于南京西路、徐匯濱江。
從開發經營數據來看，一季度上海全市辦公樓新開工面積為96.22萬㎡，同比上升達128%；竣工面積48.88萬㎡，同比上升達62%。上海寫字樓市場2021年內預計將迎來超過100萬㎡項目入市，徐匯濱江、前灘及北外灘將成為未來租賃市場的熱點。

圖：2019年-2021年一季度上海寫字樓新開工和竣工情況

需求方面，一季度上海寫字樓租賃市場活躍度延續上年四季度以來的持續復蘇，專業服務業、科技、金融、制造業均涌現大面積租賃需求，預計二季度租賃市場仍將活躍。
圖：2021年一季度上海寫字樓市場租戶行業

成交方面，2021年一季度上海成交面積較大的行業客戶主要來自專業服務業、科技類企業，成交項目在各商圈分布較為均勻。一季度大成律師事務所、君合律師事務所分別在上海環球金融中心、興業太古匯租賃了1.3萬㎡、0.8萬㎡的辦公空間，體現了專業服務業企業在作為經濟、金融、貿易中心的上海辦公對高端寫字樓的重要需求。此外，區別于其他一線城市，一季度上海的大宗租賃客戶涌現了亞馬遜、Clubhouse等外資TMT企業。
表：2021年一季度上海租賃交易案例

租金與空置

一季度，上海甲乙級寫字樓平均租金為4.69元/㎡·天，與上個季度持平，連續5個季度租金跌幅持續收窄。從主要板塊來看，新天地、陸家嘴兩個板塊的寫字樓租金處于高位，甲乙級寫字樓平均租金分別為7.86元/㎡·天、7.79元/㎡·天，新天地板塊一季度租金與上年四季度持平，陸家嘴板塊一季度租金微漲。南京西路、淮海路兩個版塊的租金緊隨其后，甲乙級平均租金分別為7.24元/㎡·天、7.08元/㎡·天，兩個板塊一季度租金小幅下調，但仍明顯高于其他甲乙級租金均價低于7元/㎡·天的板塊。
其他主要板塊一季度的甲乙級寫字樓租金均價低于7元/㎡·天，徐匯濱江板塊一季度甲乙級寫字樓平均租金微跌至6.66元/㎡·天，人民廣場板塊甲乙級寫字樓平均租金微漲至6.34元/㎡·天。租金均價低于6元/㎡·天的主要板塊中，徐家匯板塊一季度租金微漲至5.98元/㎡·天，虹橋板塊、外灘板塊、北外灘板塊的甲乙級平均租金下跌至5.67元/㎡·天、5.42元/㎡·天、5.34元/㎡·天。
圖：2019年三季度-2021年一季度上海重點板塊甲乙級寫字樓租金走勢

上海部分甲級寫字樓因租戶組合不理想或者空置較高，持續下調租金，下調幅度較過往季度有所放緩。空置方面，一季度上海甲級寫字樓空置率達20.94%，較上年末空置率有所下降。

大宗交易

一季度上海大宗交易總成交金額約人民幣157億元，與去年同期基本持平。
表：2021年一季度上海主要大宗交易

一季度上海成交的大宗交易中，寫字樓、工業物業項目分別為5宗和4宗，產業園成為大宗交易的重要標的。
具體來看，一季度總成交金額排名前三的大宗交易為歌斐資產出售歌斐中心，領展基金收購七寶萬科廣場50%權益，中泰證券購置綠地外灘中心A2、C2棟。1月4日，歌斐資產完成上海黃浦區核心商辦項目歌斐中心的出售，交易總價超40億元，買方為平安信托，成為2021年初上海大宗交易市場標志性交易。2月24日，領展發布公告稱已簽訂協議擬收購上海七寶萬科廣場50%股權，買方須支付初步代價為人民幣27.7億元。3月22日，中泰證券發布公告，董事會審議通過了《關于購置上海綠地外灘中心辦公樓的議案》，同意以全資子公司齊魯中泰物業有限公司為購買主體，以27.4億元購置上海綠地外灘中心辦公樓。

總結與展望

一季度，上海市經濟延續復蘇，重點行業快速發展。專業服務業、TMT等多個行業引領辦公租賃市場活躍度持續提升。上海寫字樓市場延續去年第四季度的回暖，核心板塊市場信心足，部分板塊租金上行。一季度錄得多筆大額大宗交易，預計上海寫字樓2021年二季度將延續穩健復蘇的表現。