2021上海辦公樓市場展望：解構與重組
新天地其實遇到大麻煩。如同上文所寫，或者因為業權的分散、或者因為先天設計規劃的問題（【回顧】遠方評論 | 企業天地三號樓商場部分（湖濱道）獨家解讀），日子一天不如一天。前幾日與一位出色而活躍的中介朋友敘舊，聊到已經想不到有什么客戶是非新天地不可的了。新的123/124項目能否扭轉敗局，其實任重道遠。
恒隆地產的衰敗，同樣對應了區塊內頭部項目的更迭。雖然恒隆的AEI做得很好，商場更是如日中天，但難以掩蓋，恒隆的辦公樓已經早就跌落神壇。再也回不去了。有公號鼓吹恒隆是行業的明珠，而在我看來，恒隆已是昨日黃花。這兩年的業績增長都是靠beta、靠市場，而非alpha。
這種板塊與項目的迭代就是整個市場的解構與重組。是如下這張圖的變化。
這種變化在過去幾年中，潛移默化、噬骨侵髓。但我的觀點是：在可見的將來，這種變化會疾風驟雨、風云突變。
這種變化基于幾個原因：
需求端的劇烈分化。
傳統上上海的市場格局有明顯的二元特點。內資外資。浦西外資70%內資30%，浦東內資70%外資30%。內外資在辦公樓市場上的決策行為、選址偏好截然不同。雖然個別內資客戶逐步由于管理的進階，逐漸接受國際規則。但是本質上，市場的二元結構毫無爭議。而這種二元結構，隨著post-covid的到來、內外資景氣度的巨大差異正在逐漸被顛覆。大量的市場增量都是來自于內資板塊。此消彼長，二元市場的平衡會快速被打破。
與此同時，產業結構的重構也在發生。同樣來源于post-covid的市場變化。大量來自于熱點行業的擴張需求填充市場，TMT/大金融/大消費。與此同時，帶來板塊的傾斜和分化。與熱點行業相關的板塊衣食無憂，無關的版塊饑寒交迫。
綜上兩點，整個市場格局的變化由此可見。變局已定。
供應端的迭代。
供應端的迭代同樣是重要的因素。雖然產品迭代從未停止。但我們從未見上海有如此規模的核心土地出讓計劃。前灘、北外灘、徐匯濱江、金陵路、東八塊。超高品質的土地最終將帶來超品質的開發。對應的是，對于市場里陳舊且管理拖沓項目的無情碾壓。如同，恒隆的姑娘恒隆的樓，近在眼前，全上海的美麗白領會有場大遷徙。
持續供大于求造成的殘酷競爭。
同時，市場是殘酷的。大行的供需預測我就不貼了。反正供大于求是注定的、是持續的。我一直很反感同行談大市場，“因為整體市場供過于求，所以我們的生意就肯定不會好”。如之前所寫的，這種是典型的農民思維。（Casanova | 農民與天災）在殘酷的市場競爭之下，老生常談的主題是細分市場、是分化、是管理、是差異化。
這種競爭又是殘酷的刀刀見骨。至今還有不少想要走捷徑、找所謂的創新模式、而忽視自己連廁所都擦不干凈的業主注定陌路。殘酷到滴血，可見大量資產價格重估、大量從業人員被淘汰，整個市場的大變局。
