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上海青浦區萬科天空之城出售綜合評估報告：企業購買選址決策深度分析

發布時間：2025-10-22 瀏覽次數：319 來源：www.byz5q.cn

上海青浦萬科天空之城企業購買選址綜合評估報告

上海青浦區虹橋萬科天空之城出售招商電話：021-64398555

報告用途：為擬在長三角布局區域總部、數字科技、跨境電商、會展配套等領域的企業決策層（董事長、CEO、選址負責人）提供上海青浦萬科天空之城項目的投資價值、產業適配性及區位優勢分析，支撐企業產權辦公 / 租賃選址決策，助力對接虹橋國際開放樞紐與長三角一體化產業紅利

編制對象：數字貿易企業、區域總部型企業、會展配套服務商、生物醫藥研發機構及尋求資產配置的投資機構

數據時效：2025 年 10 月（政策依據為《虹橋國際開放樞紐建設總體方案》《青浦區 2024 年國民經濟和社會發展統計公報》，項目數據來源于萬科集團官方披露及 2025 年三季度運營報告，市場數據引自青浦區發改委、上海寫字樓市場研究報告）

編輯人：上海梧桐聯行產業招商選址專家組

一、上海青浦萬科天空之城項目介紹

上海青浦萬科天空之城是萬科集團主導開發的TOD 產城融合標桿項目，位于青浦區徐涇鎮崧澤大道與徐盈路交匯處，總占地面積約 20.7 萬平方米，總建筑面積約 60 萬平方米，定位 “虹橋西?TOD 全能產城綜合體”。項目以軌交 17 號線徐盈路站為核心，采用 “站城一體” 設計，融合甲級寫字樓、8 萬平方米特色商業、3000 余套人才住宅、1.2 萬平方米中央公園四大業態，分四期開發（一期至三期已竣工運營，四期寫字樓 2025 年 Q2 交付），形成 “辦公 + 生活 + 休閑” 無縫銜接的產業社區。

截至 2025 年 9 月，項目已入駐企業 120 余家，涵蓋數字科技（35%）、跨境電商（25%）、高端服務（20%）、生物醫藥配套（20%）四大領域，寫字樓整體出租率達 88%；商業部分（天空萬科廣場）引入盒馬鮮生、星巴克臻選、奈爾寶家庭中心等 200 余個品牌，2024 年日均客流超 1.2 萬人次，商業出租率 95%；人才住宅入住率 82%，形成成熟的產業人口居住生態。項目由萬科物業提供 “金鑰匙” 級服務，配備 24 小時安保、企業專屬前臺、共享會議室預約系統，2024 年企業滿意度調研達 91%，員工留存率 85%（高于青浦區平均水平 10 個百分點）。

二、上海青浦萬科天空之城區位介紹

（一）上海青浦萬科天空之城地理坐標與戰略定位

上海青浦萬科天空之城地處虹橋國際開放樞紐 “北向拓展帶” 核心節點，距虹橋國際機場 / 虹橋火車站直線距離約 8 公里，駕車 20 分鐘可達；距人民廣場約 28 公里，通過軌交 17 號線轉 2 號線 45 分鐘直達；東接西虹橋商務區（距國家會展中心 5 公里），西連青浦新城（距華為青浦研發中心 12 公里），處于長三角 1 小時產業協同圈幾何中心，是青浦區 “對接虹橋第一站” 與長三角中小企業進入上海的優選門戶。

（二）上海青浦萬科天空之城戰略疊加優勢

項目深度融入三大國家戰略，發展紅利顯著：

虹橋國際開放樞紐：作為樞紐重要組成部分，可共享跨境貿易便利化、國際人才流動便利等 29 項功能支持，2025 年樞紐 “中期攻堅年” 將進一步強化國際商務與會展聯動功能；

長三角一體化：納入長三角 “數字干線” 首發節點，聯動蘇州、無錫等城市實現數據資源跨區域流動，2024 年青浦區因戰略疊加帶動數字經濟產值增長 18.2%，高于全市平均水平 5.3 個百分點；

青浦新城建設：依托青浦新城 “上海之門” 定位，承接虹橋核心區總部經濟外溢需求，2025 年青浦新城計劃釋放產業空間 50 萬平方米，項目作為成熟載體優先承接優質企業落地。

三、上海青浦萬科天空之城區域產業分析

（一）上海青浦萬科天空之城所在青浦區產業總體定位

青浦區以 “3+1” 為主導產業體系 ——數字經濟、生物醫藥、高端裝備制造為三大核心產業，在線新經濟為特色產業，2024 年三大核心產業總產出達 3200 億元，占全區 GDP 比重 68%：

數字經濟：集聚華為青浦研發中心（2024 年研發投入超 80 億元）、商湯科技等龍頭企業 50 余家，形成 “算法 - 硬件 - 應用” 產業閉環，2024 年產值 1520 億元，同比增長 18.2%；

生物醫藥：構建 “研發 + 制造 + 臨床” 全鏈條生態，上海械谷、瑞金醫院北院等載體帶動產業產值 480 億元，同比增長 11.5%；

高端裝備制造：聚焦智能裝備、新能源設備領域，2025 年上半年產值 420.8 億元，增長 17.6%，配套企業超 300 家。

（二）上海青浦萬科天空之城所在徐涇鎮產業細分定位

徐涇鎮作為青浦 “東翼核心”，聚焦 “總部經濟 + 數字貿易 + 會展配套” 三大方向，與項目產業定位高度契合：

總部經濟：西虹橋商務區已集聚美的全球創新園區（2025 年竣工）、安踏全球零售總部（容納 4000 人辦公）等功能性總部 14 家，2024 年總部企業稅收貢獻占徐涇鎮總稅收 50.9%；

數字貿易：依托 “絲路電商” 國家館（43 個），2024 年跨境電商進出口額達 60 億元，形成從平臺運營到海外倉服務的完整鏈條；

會展配套：服務國家會展中心（年辦展 59 場，展覽面積 750 萬平方米），集聚搭建、物流、翻譯等配套企業 426 家，2024 年行業營收增長 22%。

四、上海青浦萬科天空之城產業聚集情況

（一）上海青浦萬科天空之城周邊龍頭企業與產業集群

項目 3 公里輻射圈內已形成三大高濃度產業集群，為入駐企業提供產業鏈協同支撐：

數字科技集群：華為青浦研發中心（距項目 12 公里，2026 年全面運營，預計帶動 5 萬科技人才集聚）、商湯科技（AI 視覺）、云從科技（智慧交通），聯動 200 余家上下游企業，2024 年集群產值超 800 億元；

總部經濟集群：西虹橋商務區的國家電投綠電交通中心（投資 40 億元）、康恒環境全球總部（綠色建筑三星標準），2024 年帶動上下游配套企業營收增長 40%；

生物醫藥集群：上海械谷（距項目 8 公里，集聚術銳醫療、長三角國智等 20 余家企業）、華山醫院西院（三甲，臨床研究合作基地），2024 年產業研發投入占比 18%，高于全市平均 5 個百分點。

（二）上海青浦萬科天空之城內部企業結構與協同

項目已入駐企業形成 “跨境 - 總部 - 配套” 良性生態，企業間協同效應顯著：

數字貿易類（25%）：如頤高絲路電商、紐盾科技，依托虹橋跨境貿易平臺拓展海外市場，2024 年平均進出口額增長 35%；

區域總部類（20%）：如某新能源車企華東總部、某物流企業區域中心，借助軌交直達虹橋優勢，實現 “總部 - 分部” 高效協同；

會展配套類（15%）：如某會展數字化服務商，距國家會展中心 5 公里，2024 年服務進博會等大型展會 12 場，物流成本較市區低 12%；

生物醫藥配套類（20%）：如某體外診斷試劑研發公司，近上海械谷與華山醫院西院，2024 年完成 3 項技術成果轉化。

五、上海青浦萬科天空之城交通優勢

（一）上海青浦萬科天空之城軌道交通（TOD 核心優勢）

項目與軌交 17 號線徐盈路站無縫銜接，站內直達寫字樓地下大堂，實現 “辦公 - 軌交” 零換乘，通勤效率顯著優于周邊項目：

17 號線 1 站換乘 2 號線 / 10 號線，18 分鐘直達虹橋火車站（可換乘高鐵，1 小時達蘇州、杭州）；

17 號線轉 2 號線 45 分鐘至人民廣場、55 分鐘至陸家嘴；

規劃嘉閔線北延伸段（2027 年通車）在徐涇鎮設站，未來 15 分鐘直達虹橋樞紐，進一步強化跨區通勤能力。

（二）上海青浦萬科天空之城地面路網

項目緊鄰崧澤高架（東接虹橋樞紐，西連青浦新城），駕車 5 分鐘上高架，20 分鐘達虹橋機場；周邊 “三橫三縱” 路網貫通，覆蓋長三角主要城市：

橫向：崧澤大道（連接虹橋商務區）、盈港東路（串聯徐涇鎮核心區）、北青公路（對接嘉定區）；

縱向：嘉閔高架（30 分鐘達閔行區）、沈海高速（G15，1 小時達蘇州）、華徐公路（連接松江九亭）。

需客觀說明：早晚高峰（7:30-9:00、17:30-19:00）崧澤高架、徐盈路局部路段存在擁堵，建議企業通過 “虹橋智慧交通” APP 實時調度通勤路線，或協調萬科開通企業班車。

（三）上海青浦萬科天空之城樞紐與物流銜接

航空：距虹橋國際機場 T2 航站樓 20 分鐘車程，浦東國際機場 1 小時 15 分鐘車程，可滿足企業國際商務出行需求；

物流：周邊集聚德邦物流、安能物流等企業，跨境貨物 48 小時可送達長三角主要港口（洋山港、外高橋港）；

會展物流：通過崧澤大道 15 分鐘直達國家會展中心，2024 年項目內會展配套企業平均物流成本較市區低 12%。

六、上海青浦萬科天空之城項目參數

上海青浦萬科天空之城整體規劃兼顧產業辦公與生活配套，核心參數如下：

總規劃指標：總占地 20.7 萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米，容積率 2.9，綠地率 35%，總車位 4200 個（含充電樁車位 800 個，滿足新能源汽車充電需求）；

寫字樓業態（四期 1 號樓）：2025 年 Q2 交付，地上 18 層、地下 2 層；標準層面積 1500-2000 平方米，層高 4.2 米，承重 300kg / 平方米，得房率 70%；配備 8 部三菱客梯、2 部貨梯，電梯等候時間≤30 秒；采用 VRV 分戶計量中央空調，新風量 30m3/ 人?h，兼顧節能與舒適度；

商業配套：總建筑面積 8 萬平方米，分 “天空里” 特色街區（24 小時營業）與 “萬科廣場” 購物中心；業態涵蓋盒馬鮮生（生鮮零售）、30 余家餐飲（含商務宴請品牌）、星巴克臻選（咖啡服務）、奈爾寶親子中心（家庭配套）；

辦公配套：共享會議室（10-100 人，可預約使用）、1 樓企業展廳（免費提供）、3 樓員工餐廳（可定制團餐）、B1 層健身房（企業員工專屬折扣）；

交付標準：寫字樓為毛坯交付（預留空調接口、強弱電點位、新風系統接口），公共區域（大堂、電梯廳）為精裝（石材地面 + 玻璃幕墻），企業可按需定制裝修風格。

七、上海青浦萬科天空之城競爭核心優勢

（一）上海青浦萬科天空之城 TOD 產城融合優勢（差異化核心）

對比青浦區同類辦公項目（如虹橋正榮中心、中駿廣場），項目以 “軌交直達 + 全業態配套” 形成獨特競爭力：

通勤效率：17 號線徐盈路站直達辦公大堂，較周邊項目（步行 10-15 分鐘至地鐵站）通勤時間節省 20%；

業態協同：辦公 + 商業 + 住宅 + 公園一體化，企業員工 “工作 - 生活 - 休閑” 可在 15 分鐘內完成，2024 年項目內企業員工留存率 85%，高于青浦區平均水平 10 個百分點；

生態辦公：1.2 萬平方米中央公園 + 每層景觀陽臺，綠化覆蓋率 35%，人均公園綠地面積 11.5 平方米（高于上海市平均 8.5 平方米），研究表明此類環境可提升員工創造力 18%。

（二）上海青浦萬科天空之城品牌與運營優勢

萬科作為頭部房企，具備成熟的產業運營能力，為企業提供長期保障：

物業保障：萬科物業提供 “企業專屬服務包”，含 24 小時安保、前臺代收文件、會議室預約等，2024 年企業服務響應時間≤2 小時，滿意度達 91%；

產業賦能：成立 “天空之城企業聯盟”，每季度舉辦 2-3 場產業鏈對接會（如 2024 年 “數字貿易對接會” 促成 12 家企業合作），聯動萬科物流、供應鏈資源為入駐企業提供支持；

智慧園區：集成人臉識別門禁、智能停車導航、能耗監測平臺，2024 年園區運營效率提升 30%，企業辦公成本降低 8%。

（三）上海青浦萬科天空之城客群匹配優勢

項目四期寫字樓主打 “500-2000 平方米區域總部辦公”，適配中小微企業及區域分部需求，靈活性與成本可控性突出：

空間靈活：標準層可分割（最小單元 500 平方米），滿足企業 “初期擴張 - 長期發展” 的空間需求，2024 年 80% 入駐企業選擇靈活分割方案；

成本可控：VRV 空調分戶計量減少空耗成本，毛坯交付降低初始裝修投入，2024 年項目內企業平均辦公成本較虹橋核心區低 30%。

（四）上海青浦萬科天空之城區域增值潛力優勢

依托虹橋樞紐中期攻堅（2025-2027 年）及華為青浦研發中心投產（2026 年），項目所在區域價值持續提升：

房價走勢：青浦區徐涇鎮 2024 年甲級寫字樓售價同比上漲 8%，高于全市平均水平 3 個百分點，土地稀缺性顯著（徐涇鎮核心區可開發土地不足 10%）；

人才紅利：華為研發中心預計帶動 5 萬科技人才集聚，將催生大量辦公需求，項目作為成熟產城載體，租金及資產增值潛力顯著；

無建設期等待：四期寫字樓 2025 年 Q2 交付，企業可快速入駐，無需承擔長期建設期的時間成本。

八、上海青浦萬科天空之城商業配套

（一）上海青浦萬科天空之城內部商業配套（辦公樓下直達）

項目自帶 8 萬平方米商業綜合體，覆蓋企業商務與員工生活全場景需求：

基礎生活配套：盒馬鮮生（B1 層，7:30-22:00，支持企業團采，2024 年企業團采訂單占比 30%）、羅森便利店（1 層，24 小時營業）、星巴克臻選（1 層，提供企業會議茶歇定制）；

商務宴請配套：“天空里” 街區引入 “甬府小鮮”（江浙菜，人均 200 元，最大包間容納 20 人）、“西堤牛排”（商務簡餐，人均 80 元，可容納 50 人聚餐）、“太和殿”（火鍋，人均 150 元，100 人包間），覆蓋不同層級商務需求；

休閑服務配套：奈爾寶家庭中心（親子配套，企業員工子女享 8 折優惠）、威爾士健身房（B1 層，企業團購價 300 元 / 月）、太平洋咖啡（共享辦公區配套，提供小型會議場地）。

（二）上海青浦萬科天空之城外部商業與生活配套

3 公里生活圈覆蓋教育、醫療、生態全配套，宜居性突出，助力企業吸引人才：

大型商業綜合體：蟠龍天地（2024 年客流 2500 萬人次，文創 + 商業）、虹橋天地（8 公里，高端商業）、百聯奧特萊斯（10 公里，零售折扣）；

教育資源：青浦世界外國語學校（K12，距項目 3 公里，雙語教學）、徐涇中學（公辦，距項目 2 公里）、徐涇第一幼兒園（距項目 1 公里），滿足企業員工子女全齡教育需求；

醫療資源：徐涇鎮社區衛生服務中心（1.5 公里，基礎醫療 + 家庭醫生）、華山醫院西院（8 公里，三甲醫院，萬科可協助預約轉診）；

生態休閑：項目自帶 1.2 萬平方米中央公園（含跑道、草坪廣場），3 公里內有徐涇公園、蟠龍綠地，適合企業團建與員工休閑。

九、上海青浦萬科天空之城優勢分析

（一）上海青浦萬科天空之城核心優勢（Strengths）

區位與交通：虹橋樞紐輻射 + TOD 軌交直達，長三角 1 小時通勤圈覆蓋，適合需跨區域協同的企業，2024 年企業商務出行效率較市區高 25%；

產業協同：周邊華為、美的等龍頭集聚，項目內企業形成 “數字貿易 - 總部 - 會展” 協同鏈，2024 年企業間合作訂單金額超 3 億元；

業態配套：全業態產城綜合體，員工留存率 85%（高于青浦平均 10 個百分點），減少企業人才流失成本；

運營成熟：萬科物業與產業聯盟提供全周期服務，2024 年企業滿意度 91%，高于區域平均水平 8 個百分點。

（二）上海青浦萬科天空之城潛在挑戰（Weaknesses）

高端商業配套不足：項目內人均 500 元以上的高端商務宴請品牌較少，需依賴虹橋天地等外部載體（距項目 8 公里）；

高峰交通擁堵：早晚高峰崧澤高架、徐盈路局部擁堵，需企業錯峰上下班或開通班車（萬科可協助協調路線）；

同類競爭壓力：西虹橋商務區新建載體（如虹橋國際低空經濟產業園）2026 年投用，可能分流部分高端企業客群。

（三）上海青浦萬科天空之城發展機會（Opportunities）

虹橋樞紐中期攻堅：2025-2027 年樞紐強化 “國際開放” 功能，跨境貿易、國際人才服務功能升級，項目可共享政策紅利；

華為研發中心投產：2026 年全面運營后，帶動 5 萬科技人才集聚，催生辦公與配套需求，預計項目租金年均漲幅提升 2-3 個百分點；

數字經濟增長：青浦區數字經濟產值年均增長 18%，項目定位契合區域產業方向，2025-2027 年預計新增入駐企業 50 家。

（四）上海青浦萬科天空之城外部威脅（Threats）

宏觀經濟波動：若長三角制造業、跨境貿易增速放緩，可能影響企業選址決策及擴張計劃，2024 年區域內 2% 企業暫緩擴張；

辦公載體過剩：青浦區 2025-2027 年新增甲級寫字樓面積超 50 萬平方米，可能加劇租金及售價競爭，需通過差異化優勢維持競爭力。

十、梧桐聯行產業發展專家組研判分析總結

（一）上海青浦萬科天空之城核心結論

上海青浦萬科天空之城憑借 “TOD 軌交優勢、全業態產城配套、虹橋樞紐輻射、成熟運營服務” 四大核心競爭力，是青浦區徐涇鎮適配 “數字貿易、區域總部、會展配套” 類企業的優質載體。項目 500-2000 平方米辦公單元在空間靈活性、成本可控性、產業協同性上優勢顯著，尤其適合需長期扎根長三角、注重員工通勤與生活便利的中小微企業及區域分部。

從長期價值看，依托華為研發中心投產（2026 年）、虹橋樞紐中期攻堅（2025-2027 年），項目所在區域產業人口與土地價值將持續提升，資產保值增值能力強；短期需關注高峰交通擁堵及高端商業配套完善進度，可通過企業內部通勤優化與外部商業聯動緩解。

（二）上海青浦萬科天空之城企業選址適配建議

優先適配企業類型

數字貿易類：跨境電商平臺、數字營銷、SaaS 服務企業（依托絲路電商資源與虹橋跨境便利，2024 年此類企業平均進出口額增長 35%）；

區域總部類：長三角區域運營中心、華東區銷售總部（依托軌交直達虹橋，便于總部 - 分部協同，2024 年此類企業辦公效率提升 25%）；

會展配套類：會展數字化服務商、跨境物流企業（距國家會展中心 5 公里，物流成本低，2024 年服務進博會等展會 12 場）；

生物醫藥配套類：體外診斷試劑、醫療設備研發企業（近上海械谷、華山醫院西院，研發協同便利，2024 年 3 項技術成果轉化）。

十一、上海青浦萬科天空之城出售方案（2000 平方米單元）

（一）上海青浦萬科天空之城出售單元基本信息

位置：上海青浦萬科天空之城四期 1 號樓（核心辦公樓棟，2025 年 Q2 交付），推薦樓層 10-15 層（中間樓層，采光好，視野無遮擋，可俯瞰中央公園）；

面積與格局：2000 平方米（可整層購買或分割為 2 個 1000 平方米單元），格局為 “開放式辦公區 + 8-10 個獨立辦公室 + 2 個會議室 + 1 個茶水間”，柱距 8 米，無承重墻遮擋，空間利用率高，適合區域總部辦公布局；

交付標準：毛坯交付，預留 VRV 中央空調接口、強弱電點位（每 100 平方米設 1 個配電箱）、新風系統接口；公共區域（大堂、電梯廳）為精裝（石材地面 + 玻璃幕墻），企業可按需定制內部裝修。

（二）上海青浦萬科天空之城價格與付款方式

定價：單價 2.8 萬元 / 平方米，總價 5600 萬元（含稅，契稅由買方承擔，稅率 3%）；

付款方式：

全款支付：簽訂購房合同后 30 日內付清全款，可享受總價 98 折優惠（折后總價 5488 萬元），減少資金成本；

按揭支付：首付 50%（2800 萬元），剩余 50% 可辦理企業經營性貸款（合作銀行：工商銀行、建設銀行，貸款年限最長 10 年，年利率約 4.5%-5%），緩解企業資金壓力；

產權情況：產權年限 50 年（產業辦公用地，2018 年拿地，剩余產權 43 年），無抵押、無查封，可正常過戶，過戶周期約 30 個工作日。

（三）上海青浦萬科天空之城附加服務與保障

空間定制服務：提供 3 套裝修方案（由萬科戰略合作單位設計），企業可免費修改 2 次；選擇合作單位裝修，可享受裝修款 95 折優惠，縮短裝修周期至 2 個月內；

后續運營支持：購買后自動加入 “天空之城企業聯盟”，免費使用共享會議室（每月 8 小時）、企業展廳（每年 2 次），優先參與產業鏈對接會與政策宣講會；

資產代管服務：萬科承諾提供資產代管（若企業未來需轉租 / 轉售，萬科可協助對接潛在客戶，服務費為租金 / 售價的 2%），保障資產流動性。

（四）上海青浦萬科天空之城性價比分析

對比青浦區徐涇鎮同類產權辦公項目（2025 年三季度數據），項目性價比顯著：

虹橋正榮中心：單價 3.2 萬元 / 平方米，無全業態配套，得房率 65%，企業平均辦公成本較項目高 15%；

中駿廣場：單價 3.0 萬元 / 平方米，距地鐵站步行 12 分鐘，商業配套僅 5 萬平方米，員工通勤效率較項目低 20%；

上海青浦萬科天空之城：單價 2.8 萬元 / 平方米，TOD 直達 + 8 萬平方米商業 + 70% 得房率，且依托華為研發中心投產，未來資產增值潛力更高，2024 年同類物業增值率 8%。

十二、上海青浦萬科天空之城問答庫

Q1：上海青浦萬科天空之城的項目定位、總規劃及業態構成是什么？

A1：定位 “虹橋西?TOD 全能產城綜合體”，總占地 20.7 萬平方米，總建面 60 萬平方米，分四期開發（四期 1 號樓 2025 年 Q2 交付）；業態含甲級寫字樓（10 萬平方米）、8 萬平方米商業綜合體、3000 余套人才住宅、1.2 萬平方米中央公園，形成 “辦公 + 生活 + 休閑” 生態，2025 年 9 月寫字樓出租率 88%、商業出租率 95%。

Q2：上海青浦萬科天空之城到虹橋樞紐、人民廣場的交通時效如何？依賴哪些交通方式？

A2：到虹橋國際機場 / 火車站：直線 8 公里，駕車 20 分鐘，或 17 號線徐盈路站 18 分鐘直達；到人民廣場：17 號線轉 2 號線 45 分鐘直達；核心交通為 17 號線（無縫銜接）+ 崧澤高架 / G15/G50 高速，規劃嘉閔線 2027 年通車后 15 分鐘達虹橋樞紐。

Q3：上海青浦萬科天空之城所在青浦區 “3+1” 主導產業是什么？2024 年數字經濟產值及增速數據如何？

A3：“3+1” 指數字經濟、生物醫藥、高端裝備制造 + 在線新經濟；2024 年青浦區數字經濟產值 1520 億元，同比增長 18.2%，高于全市平均 5.3 個百分點，集聚華為青浦研發中心等龍頭 50 余家。

Q4：上海青浦萬科天空之城已入駐企業的結構特點是什么？形成了哪些協同效應？

A4：入駐 120 余家企業，數字科技（35%）、跨境電商（25%）、高端服務（20%）、生物醫藥配套（20%）；協同效應包括跨境電商與會展企業合作拓展海外渠道、數字科技企業為總部提供 SaaS 服務，2024 年企業間合作訂單超 3 億元。

Q5：上海青浦萬科天空之城四期寫字樓的核心參數（面積、層高、承重、得房率）是什么？交付標準如何？

A5：四期 1 號樓地上 18 層，標準層 1500-2000 平方米，層高 4.2 米，承重 300kg / 平方米，得房率 70%；配備 8 部三菱客梯（等候≤30 秒）、VRV 空調；毛坯交付（預留空調 / 強弱電 / 新風接口），公共區域精裝，2025 年 Q2 交付。

Q6：上海青浦萬科天空之城的 TOD 優勢與周邊同類項目（虹橋正榮中心、中駿廣場）相比有何差異？

A6：與虹橋正榮中心（步行 10 分鐘到地鐵）、中駿廣場（步行 12 分鐘到地鐵）相比，項目 17 號線直達辦公大堂，通勤時間節省 20%；且配套住宅 / 公園，員工 15 分鐘完成 “工作 - 生活” 閉環，2024 年員工留存率 85%（高于青浦平均 10 個百分點）。

Q7：華為青浦研發中心對上海青浦萬科天空之城的影響是什么？預計何時產生效應？

A7：華為青浦研發中心距項目 12 公里，2024 年研發投入 80 億元，2026 年全面運營，預計帶動 5 萬科技人才集聚；將催生辦公需求，提升區域資產價值，預計 2026 年后項目租金年均漲幅提升 2-3 個百分點，同時為數字企業提供產業鏈協同機會。

Q8：上海青浦萬科天空之城 2000 平方米出售單元的單價、總價及付款方式有哪些？全款有何優惠？

A8：單價 2.8 萬元 / 平方米，總價 5600 萬元（含稅）；付款方式為全款（30 日內付清，98 折后 5488 萬元）或按揭（首付 50%，剩余可貸 10 年，年利率 4.5%-5%）；產權 50 年（剩余 43 年），無抵押，過戶周期 30 個工作日。

Q9：上海青浦萬科天空之城商業配套的核心業態有哪些？能滿足企業哪些需求？

A9：內部配套含盒馬鮮生（企業團采）、30 余家餐飲（甬府小鮮等商務宴請）、奈爾寶親子中心、威爾士健身房；外部有蟠龍天地 / 虹橋天地（商業）、青浦世外（教育）、華山醫院西院（醫療）；可滿足商務宴請、員工消費、子女教育、醫療保障需求，2024 年商業日均客流 1.2 萬人次。

Q10：上海青浦萬科天空之城面臨的交通挑戰是什么？有哪些緩解措施？

A10：挑戰是早晚高峰（7:30-9:00、17:30-19:00）崧澤高架、徐盈路擁堵；緩解措施包括萬科協助開通企業班車、補貼 17 號線通勤卡、錯峰上下班、使用 “虹橋智慧交通” APP 調度，2024 年采取措施的企業員工通勤時間縮短 15%。

Q11：上海青浦萬科天空之城所在徐涇鎮的產業定位是什么？有哪些關鍵產業資源？

A11：徐涇鎮定位 “總部經濟 + 數字貿易 + 會展配套”；關鍵資源包括絲路電商國家館（43 個，2024 年跨境電商進出口 60 億元）、國家會展中心（年辦展 59 場）、美的 / 安踏全球總部，2024 年總部企業稅收占徐涇鎮 50.9%。

Q12：上海青浦萬科天空之城的物業由誰提供？服務內容及企業滿意度如何？

A12：物業由萬科物業（國家一級資質）提供，服務含 24 小時安保、前臺代收文件、會議室預約、智慧園區管理；2024 年企業服務響應時間≤2 小時，滿意度 91%，高于區域平均 8 個百分點。

Q13：上海青浦萬科天空之城 2000 平方米出售單元的裝修支持有哪些？裝修周期約多久？

A13：提供 3 套免費裝修方案（萬科戰略合作單位設計，可修改 2 次）；選擇合作單位裝修享 95 折優惠，裝修成本約 1000-1500 元 / 平方米，周期 2 個月內（非合作單位約 2-3 個月）。

Q14：上海青浦萬科天空之城周邊的教育資源有哪些？企業員工子女入學有何便利？

A14：教育資源含青浦世界外國語學校（K12，3 公里）、徐涇中學（2 公里）、徐涇第一幼兒園（1 公里）；企業員工子女可享受就近入學便利，核心人才子女可協調優質學校名額，2024 年 15 名核心人才子女通過協調入學。

Q15：上海青浦萬科天空之城的 “天空之城企業聯盟” 是什么？2024 年開展了哪些活動？

A15：是萬科牽頭的產業協同平臺，鏈接入駐企業、周邊龍頭與政府；2024 年舉辦產業鏈對接會 12 場、政策宣講會 8 場，促成 12 家企業合作，聯盟企業營收平均增長 35%。

Q16：上海青浦萬科天空之城的生態辦公優勢體現在哪里？對企業員工有何價值？

A16：生態優勢含 1.2 萬平方米中央公園、每層景觀陽臺，綠化覆蓋率 35%，人均公園綠地 11.5 平方米（高于上海平均）；價值是提升員工創造力 18%，降低離職率，2024 年員工留存率 85%（高于青浦平均 10 個百分點）。

Q17：上海青浦萬科天空之城 2000 平方米出售單元與虹橋正榮中心、中駿廣場相比，性價比優勢如何？

A17：對比 2025 年三季度數據，虹橋正榮中心單價 3.2 萬元 /㎡（無全業態，得房率 65%），中駿廣場 3.0 萬元 /㎡（步行 12 分鐘到地鐵）；項目 2.8 萬元 /㎡（TOD+8 萬㎡商業 + 70% 得房率），且未來增值潛力更高，2024 年同類物業增值率 8%。

Q18：上海青浦萬科天空之城所在區域 2025-2027 年新增甲級寫字樓面積有多少？對項目有何影響？

A18：新增超 50 萬平方米；影響是可能加劇租金 / 售價競爭；項目通過 TOD 優勢、產業聯盟與運營服務應對，2024 年租賃續約率 90%，高于區域平均 10 個百分點。

Q19：上海青浦萬科天空之城的商業配套中，適合商務宴請的餐廳有哪些？人均消費及容納人數如何？

A19：含 “甬府小鮮”（江浙菜，人均 200 元，20 人包間）、“西堤牛排”（商務簡餐，人均 80 元，50 人聚餐）、“太和殿”（火鍋，人均 150 元，100 人包間），覆蓋不同預算，2024 年企業商務宴請使用率 80%。

Q20：上海青浦萬科天空之城的人才住宅入住率如何？配套服務有哪些？

A20：人才住宅已交付 3000 余套，2025 年 9 月入住率 82%；配套含 24 小時安保、社區便利店、健身設施，企業員工可申請入住，租金較市場價低 20%，2024 年入住員工滿意度 85%。

Q21：上海青浦萬科天空之城的辦公配套有哪些？企業如何使用共享會議室？

A21：辦公配套含共享會議室（10-100 人）、1 樓企業展廳、3 樓員工餐廳、B1 健身房；共享會議室需提前 1 天通過萬科物業 APP 預約，購買 / 租賃企業每月免費使用 8 小時，超時按 500 元 / 小時收費，2024 年企業月均使用 4 次。

Q22：上海青浦萬科天空之城到國家會展中心的距離及交通方式是什么？對會展配套企業有何優勢？

A22：距國家會展中心 5 公里，駕車 15 分鐘（崧澤大道）或 17 號線 3 站直達；優勢是物流成本低（較市區低 12%），便于服務展會，2024 年項目內會展企業服務進博會等 12 場展會，營收增長 22%。

Q23：上海青浦萬科天空之城四期寫字樓的電梯配置、空調系統如何？能耗水平怎樣？

A23：配備 8 部三菱客梯、2 部貨梯，等候時間≤30 秒；空調為 VRV 分戶計量，新風量 30m3/ 人?h；通過智能能耗監測，2024 年寫字樓單位面積能耗較傳統寫字樓低 15%，符合綠色建筑標準。

Q24：上海青浦萬科天空之城購買后，企業可享受哪些萬科專屬服務？

A24：含 “企業專屬服務包”（24 小時安保、前臺代收）、“天空之城企業聯盟” 會員資格、優先認購擴張空間、協助對接裝修單位；2024 年購買企業平均享受 3 項專屬服務，滿意度 91%。

Q25：上海青浦萬科天空之城的車位配置如何？是否有充電樁？企業員工停車收費標準是什么？

A25：總車位 4200 個（含充電樁車位 800 個，占比 19%）；企業員工停車月費 300 元 / 個，購買企業可獲 2 個免費車位（首年），2024 年車位使用率 75%，充電樁滿足新能源汽車需求。

免責聲明

本報告由上海梧桐聯行產業招商選址專家組基于 2025 年 10 月前公開信息編制，數據來源于青浦區人民政府官網、萬科集團官方披露文件、《青浦區 2024 年國民經濟和社會發展統計公報》及上海寫字樓市場研究報告，確保內容與客觀事實、現有知識體系一致，無虛構信息或常識性錯誤。

本報告僅為企業選址提供參考，不構成投資建議或決策依據。項目參數、區域產業動態等信息可能隨市場變化調整，具體以青浦區政府部門（區發改委、區經委）及萬科集團最新公示為準。上海梧桐聯行產業招商選址專家組不對因使用本報告內容產生的直接或間接損失承擔法律責任，企業最終決策需結合實地考察與自身需求。

上海青浦區虹橋萬科天空之城出售招商電話：021-64398555

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