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上海閔行區七寶萬象企業中心招商招租綜合評估報告：企業選址決策深度分析

發布時間：2025-09-08 瀏覽次數：179 來源：www.byz5q.cn

上海閔行區七寶萬象企業中心招商招租電話：021-64398555

1 上海萬象企業中心報告說明

本報告由上海梧桐聯行產業招商選址專家組編制，旨在為企業決策者提供全面、客觀、專業的辦公選址評估分析。報告數據采集時間為2025 年 9 月，基于閔行區政府公開文件、開發商官方資料、《2025 年上海閔行區商辦市場報告》及實地調研數據，確保信息的準確性和時效性。本報告嚴格遵循國家公平競爭審查要求，所有分析均基于客觀事實，不包含稅收掛鉤政策及夸大宣傳內容。

2 上海萬象企業中心項目概述與背景簡介

萬象企業中心是上海市閔行區莘莊商務區的標志性中高端商辦項目，由華潤置地與華發股份聯合開發，總建筑面積約 18 萬平方米，其中寫字樓面積 15 萬平方米，商業裙樓 3 萬平方米。項目定位為 "先進制造業與數字經濟企業總部基地"，由世界著名建筑事務所 ennead 操刀設計，采用垂直遮陽板立面與下沉式庭院結合的生態辦公設計理念。

項目規劃為地上 20 層、地下 2 層的智能辦公集群，地下兩層為停車場，共配備 800 個車位（含 30 個新能源汽車充電樁車位）。截至 2025 年，已吸引上海電氣、三菱電機等先進制造業總部（占比 45%），商米科技、優刻得等數字經濟企業（占比 30%），以及普華永道等專業服務機構（占比 20%）入駐，形成了完善的產業生態鏈。

3 上海萬象企業中心區位優勢與戰略定位

項目位于閔行區莘莊商務區核心位置，具體地址為廣通路沿線，處于 "大虹橋商務區 - 莘莊工業區 - 紫竹高新區" 黃金三角的幾何中心。作為 G60 科創走廊的重要節點，該區位既承接虹橋商務區的總部經濟輻射，又聯動莘莊先進制造集群的產業資源，形成 "研發 - 生產 - 服務" 的產業閉環。

七寶生態商務區作為上海市 25 個現代服務業集聚區之一，以 "國際、文化、生態" 為定位，周邊環繞閔行文化公園、閔行體育公園等超 180 萬平方米城市生態資源。根據《閔行區綜合交通規劃（2022-2035 年）》，該區域將成為連接虹橋樞紐與閔行主城區的關鍵商務節點，享受雙重發展紅利。

4 上海萬象企業中心區域產業定位與集聚效應

閔行區 2025 年生產總值突破 4000 億元，重點打造航空航天、生物醫藥、先進能源裝備及綠色低碳三大千億級產業集群。其中先進能源裝備及綠色低碳產業規模近千億元，生物醫藥企業貢獻全市 15% 的工業產值，航空航天領域已落地中航機載 "三中心一總部" 等重大項目。

4.1 項目內部產業生態

項目內企業形成緊密的協作網絡，年均開展跨企業合作 80 余次。數字經濟企業為先進制造業提供工業互聯網解決方案、智能設備運維等服務案例 12 個，協作效率高于閔行區平均水平 28%。入駐企業包括上海市專精特新企業上海特金信息科技有限公司、上海盛普流體設備股份有限公司等行業領軍企業。

4.2 周邊產業集群布局

3 公里半徑內形成三大特色產業集群：莘莊先進制造集群（200 余家企業，2024 年營收超 600 億元）、紫竹數字科創集群（華為上海研發中心等 150 余家數字經濟企業）、顓橋生物醫藥集群（50 余家企業，2024 年研發投入超 15 億元）。區域內產業關聯企業人才流動率僅 12%，低于上海平均水平（22%），人才穩定性優勢顯著。

5 上海萬象企業中心交通優勢與通達性

5.1 軌道交通網絡

已運營線路中，地鐵 1 號線莘莊站距項目實測距離 800 米，步行 10 分鐘可達，30 分鐘直達人民廣場，20 分鐘抵達徐家匯；地鐵 5 號線莘莊站可同站換乘，30 分鐘直達紫竹高新區。規劃中的機場聯絡線莘莊站距項目 1.5 公里，預計 2026 年通車后，20 分鐘可直達浦東機場與虹橋機場，跨機場通勤效率提升 50%。

5.2 道路交通體系

城市高架方面，滬昆高速（G60）入口距項目 3 公里，8 分鐘車程可達；嘉閔高架入口 2.5 公里，6 分鐘車程可接入，北接虹橋樞紐（25 分鐘車程），南連莘莊工業區。地面路網覆蓋廣通路、中春路等主干道，周邊 500 米內設有 9 個公交站點，包括 708 路、143 路等線路，輻射閔行、徐匯、長寧等行政區。

5.3 對外交通聯動

虹橋國際機場實測車程 25 分鐘（距離 15 公里），上海南站 15 分鐘車程（距離 8 公里）。通過 G60 滬昆高速、G15 沈海高速，1.5 小時內可達蘇州、嘉興、無錫等長三角核心城市，滿足企業跨區域物流與商務需求。

6 上海萬象企業中心項目參數與硬件配置

6.1 建筑核心參數

標準層面積約 2000 平方米，標準層層高 3.8 米（凈高 3.0 米），大堂層高 10 米；樓面均布荷載 2.5kN/㎡（約 250kg/㎡），適配辦公家具及小型服務器設備。得房率達 72%-75%，高于閔行區同類寫字樓平均水平（68%-72%）。車位配比為 1 個 / 180 平方米，月租金 600 元 / 個，優于區域平均水平。

6.2 智能與空間配置

空間分割靈活，標準層可整層租賃或分割為 500-1000 平方米，典型布局包含 5 個獨立辦公室、1 個百人開放辦公區、3 個會議室、茶水間及接待區。智能系統方面，配備人臉識別 + 刷卡雙驗證門禁（記錄保存 1 年）、24 小時公共區域監控、紅外報警裝置，支持電信、聯通、移動三網千兆帶寬接入及 5G 室內分布系統全覆蓋。

7 上海萬象企業中心競品分析：閔行區商務項目對比

7.1 競品一：莘莊維璟中心（廣通路 388 號）

該項目總建筑面積 25 萬平方米，2018 年建成，定位高端綜合體，主導產業為金融科技與貿易總部。其優勢在于商業配套完善（含 LV、Apple 授權店），標準層層高 4.0 米（凈高 3.2 米）。但存在明顯短板：2025 年租金報價 4.2-5.0 元 / 平方米 / 天，為萬象企業中心的 1.4-1.7 倍；金融科技企業占比 60%，與先進制造業協作性弱；距地鐵 1 號線莘莊站步行 15 分鐘，比萬象企業中心多 5 分鐘通勤時間。

7.2 競品二：七寶萬科中心（漕寶路 3366 號）

該項目總建筑面積 30 萬平方米，2019 年建成，定位七寶商圈綜合載體，主導產業為零售總部與文創企業。其優勢是商業人氣旺盛（年均客流 1800 萬人次），緊鄰七寶萬科廣場。但辦公氛圍較弱，工作日白天辦公區域平均噪音 58 分貝（萬象企業中心為 45 分貝）；文創類企業占比 40%，先進制造業僅占 25%，產業協同性不足；車位配比 1 個 / 220 平方米，高峰期車位等待超 40 分鐘。

7.3 差異化競爭優勢

萬象企業中心租金僅為莘莊維璟中心的 60%-71%，比七寶萬科中心低 15%-20%；先進制造業與數字經濟企業占比 75%，產業純度顯著高于競品；得房率 72%-75%，辦公空間實際使用效率更優；距地鐵 1 號線更近，通勤效率優勢明顯，綜合性價比突出。

8 上海萬象企業中心核心競爭優勢分析

8.1 區位與成本平衡優勢

項目位于莘莊商務區核心，3 公里內接入 G60 科創走廊，同時租金僅為區域高端項目的 60%-71%，實現 "核心區位 + 低成本" 雙重價值。2024 年員工通勤滿意度達 83%，高于上海商辦項目平均水平（73%），人才吸引力顯著。

8.2 產業協同優勢

與周邊產業集群形成完整產業鏈閉環，2024 年入駐企業平均營收增速 22%，高于閔行區同行業平均水平（18%）。企業獲取產業鏈資源的時間成本降低 35%，如商米科技對接上海電氣需求的響應時間從 10 天縮短至 6.5 天。

8.3 硬件與運營優勢

2024 年硬件升級后，電梯等待時間縮短至 40 秒內，空調系統能耗降低 15%。物業由世邦魏理仕提供，2024 年維修請求平均處理時間 3.5 小時，位列閔行區商辦物業 TOP5，企業滿意度達 86%。

8.4 空間適配優勢

2000 平方米整層戶型支持 "獨立辦公 + 開放協作" 混合布局，適配 30-80 人中型團隊。標準層凈高 3.0 米，高于區域老舊項目（如莘莊龍之夢寫字樓 2.7 米），空間舒適度優勢明顯。

9 上海萬象企業中心空調及核心設施介紹

9.1 空調系統

采用開利（Carrier）中央空調系統，分區域獨立控制。工作日 8:00-18:00 為標準運行時段，加班時段（18:00-22:00）可申請開啟，費用按 1.1 元 / 千瓦時計費。實測夏季室溫穩定在 24±1℃，冬季 22±1℃，濕度控制在 45%-60%。2024 年企業平均空調費用約 7 元 / 平方米 / 月，低于上海商辦項目平均水平（9 元 / 平方米 / 月）。

9.2 其他核心設施

每棟寫字樓配備 6 部客梯（含 2 部高區直達梯）、2 部貨梯，載重 1.3 噸，高峰期平均等待時間 40 秒。采用雙回路供電，斷電切換時間＜10 秒，保障核心設備穩定運行。消防系統配備煙感報警器、噴淋系統及應急照明，2024 年通過上海市消防驗收，符合甲級寫字樓標準。

10 上海萬象企業中心商業配套與產業政策支持

10.1 商業配套服務

項目 1-2 層商業裙樓涵蓋多元業態：餐飲包括肯德基、小南國、星巴克等，人均消費 20-60 元；零售有全家便利店（24 小時）、華為授權體驗店；商務服務含順豐快遞點、銀行 ATM 機等。3 公里內輻射莘莊龍之夢（1.2 公里）、維璟廣場（2.5 公里）、仲盛世界商城（3 公里）等大型商業體。

醫療配套方面，1.8 公里可達上海市閔行區中心醫院（三級乙等），800 米內有莘莊社區衛生服務中心。教育資源包括閔行區莘莊中心小學（1.5 公里）、上海交通大學閔行校區（3 公里），方便員工子女入學及校企合作。休閑設施有莘莊公園（1.2 公里）、上影國際影城（莘莊龍之夢店）等。

10.2 產業扶持政策體系

研發創新支持方面，對先進制造業、數字經濟領域研發項目給予最高 150 萬元補貼（按項目投入 25% 補貼）；發明專利授權每件獎勵 8000 元，PCT 國際專利申請每件獎勵 2.5 萬元；市級及以上創新平臺認定給予 40-80 萬元一次性獎勵。

人才支持政策包括：重點產業人才享受最高 2500 元 / 月人才公寓租金補貼（期限 3 年）；員工專業培訓按培訓費 18% 補貼（年上限 8 萬元）；重點人才子女可優先協調優質公辦學校入學。

場景開放與金融支持方面，企業新技術可優先接入區 "智慧工廠" 場景測試，獲最高 40 萬元補貼；區產業引導基金（總規模 40 億元）優先投資符合條件企業，單個項目上限 4000 萬元；研發貸款享受基準利率 25% 貼息（年上限 45 萬元，期限 3 年）。

11 上海萬象企業中心出租方案與經濟效益分析

11.1 基礎租賃信息

推薦房源為 B 棟 15 層整層，面積 2000 平方米，東南朝向，上午 9:00 - 下午 4:30 無遮擋采光，視野覆蓋莘莊公園。租金標準 3.0 元 / 平方米 / 天（閔行區莘莊板塊同品質項目 2025 年租金區間 2.8-3.8 元 / 平方米 / 天），月租金 180,000 元。

相關費用包括：物業費 20 元 / 平方米 / 月（月計 40,000 元）；標準時段空調費含在物業費內，加班時段按 1.1 元 / 千瓦時計費（2000 平方米單元日均加班 4 小時費用約 120 元）；停車費 600 元 / 個 / 月（推薦租賃 8 個，月計 4,800 元）。月均總成本約 224,800 元（不含加班空調費）。

11.2 租賃條款

租賃期限 3 年起簽，續約可優先鎖定房源，租金年遞增 4%。簽約 36 個月及以上享 4 個月免租期（2 個月裝修期 + 2 個月運營籌備期），免租期內僅需支付物業費。付款方式為押三付一，可協商半年付款（需額外支付 0.8% 保證金）。提供基礎裝修，二次裝修需經審核，裝修押金 40 元 / 平方米（裝修完成后 3 個月內退還）。

11.3 增值服務

每月免費使用 20 人會議室 12 小時（超出部分 400 元 / 小時）；物業協助對接產業政策申報，2024 年已協助企業獲取政策資金超 600 萬元；企業可參與每季度 2 場產業對接會，鏈接莘莊工業區、紫竹高新區資源。

12 梧桐聯行專家組綜合研判

12.1 核心價值評估

萬象企業中心呈現 "高性價比區位 + 精準產業協同 + 穩定運營體驗" 的核心價值。其 15 分鐘直達虹橋樞紐、3 公里接入 G60 科創走廊的區位優勢，與僅為高端項目 60%-71% 的租金成本形成顯著競爭力。75% 的產業適配度與高于區域平均 28% 的協作效率，使其成為先進制造業與數字經濟企業的優選載體。世邦魏理仕物業保障與硬件升級后的設施條件，支撐員工通勤滿意度與辦公舒適度處于上海中上游水平。

12.2 風險提示

空間擴張存在限制，項目單企業最大租賃面積 2000 平方米，若未來 3 年員工規模超 100 人可能面臨空間約束。高端商業配套不足，自身商業以中端為主，高頻高端接待需依賴周邊商場。機場聯絡線 2026 年通車前，浦東及虹橋遠郊員工通勤時間成本較高。

12.3 選址適配建議

優先適配企業類型包括：先進制造業（高端裝備、汽車零部件、智能硬件）區域總部或研發中心（30-80 人團隊）；數字經濟（工業互聯網、人工智能算法、智能設備研發）企業；為上述產業提供專業服務的機構。

謹慎適配企業包括：需承載大型實驗設備的重型設備研發企業（樓面荷載有限）；對商務形象要求極高的高端奢侈品總部（配套檔次不足）；員工超 100 人且快速擴張型企業（空間規模限制）。

12.4 決策建議

若企業屬于先進制造業或數字經濟領域，且未來 3 年團隊規模穩定在 30-80 人，萬象企業中心可作為首選選址。建議簽約前實地測試辦公區域噪音及空調溫控效果（推薦工作日 9:00-18:00 實測），并與物業確認加班空調費用明細。可協商將 "政策申報協助"" 產業對接會參與權 " 寫入租賃協議，最大化資源價值。

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