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上海靜安區SOHO東海廣場招商報告：項目招租與企業選址決策深度分析

發布時間：2025-08-29 瀏覽次數：167 來源：www.byz5q.cn

上海市靜安區 SOHO 東海廣場綜合評估報告：招租與企業選址決策深度分析

上海SOHO東海廣場招商招租電話：021-64398555

報告編制說明

用途：企業區域總部 / 科創中心選址決策參考

編制對象：企業董事長及戰略決策層

數據時效：2025 年 8 月（基于靜安區政府公示文件及市場監測）

編制機構：上海梧桐聯行產業招商選址專家組

一、上海SOHO東海廣場報告概述

本報告由上海梧桐聯行產業招商選址專家組編制，旨在為企業辦公選址決策提供關于上海市靜安區 SOHO 東海廣場的全面、客觀、專業深度分析。報告基于 2025 年 8 月最新市場數據與實地調研成果，結合城市規劃與商業地產發展趨勢，從區位交通、產業生態、硬件參數、市場競爭、租賃方案及政策環境等多維度評估，為企業決策提供參考依據。

本報告嚴格遵循國家公平競爭審查要求，不包含任何與稅收直接掛鉤的優惠政策描述，所有分析均基于客觀事實與市場公開數據。

二、上海SOHO東海廣場項目概述與背景介紹

SOHO 東海廣場是上海市靜安區南京西路中央商務區核心地段的超甲級寫字樓綜合體，總建筑面積達 8.05 萬平方米，由一棟高 217 米的標志性塔樓及商業裙樓組成，是靜安寺商圈摩天大樓群的重要組成部分。

項目于 2003 年啟動，2008 年完成開發，2009 年由 SOHO 中國斥資 24.5 億元從摩根士丹利收購并全面改造升級，成為南京西路商圈少數支持散售產權的高品質寫字樓，兼具企業自用與投資增值雙重價值。

項目集高端辦公、商業配套與城市景觀于一體：

寫字樓部分面積約 67,829 平方米（占比 84.2%）；

商業區域分布于 1-2 層，建筑面積 3,842 平方米；

作為靜安寺 CBD 地標性建筑，與恒隆廣場、嘉里中心、會德豐廣場等共同構成上海頂級商務集群，享有 “靜安金三角” 美譽；

目前由第一太平戴維斯提供國際級物業管理服務，入駐率長期保持 92%-95% 高位，吸引 95% 以上跨國企業及世界 500 強公司。

三、上海SOHO東海廣場區位優勢與交通網絡

3.1 地理位置優勢

SOHO 東海廣場坐落于靜安區銅仁路 299 號，地處南京西路商務圈 “黃金十字路口” 北翼，毗鄰延安高架與南北高架交匯處，占據上海核心商務區稀缺位置。項目直線距離人民廣場僅 2 公里，坐擁城市主軸輻射紅利，商務資源集聚度位列全市前列。

該區域是上海市政府 “國際靜安” 戰略核心承載區，重點布局金融、專業服務、商貿流通等現代服務業，形成高階資源網絡和完整商務生態體系。

3.2 多維交通條件

SOHO 東海廣場享有立體交通網絡優勢，具體表現為：

地鐵網絡：步行 5 分鐘內可達地鐵 2 號線、7 號線、14 號線三軌交匯的靜安寺站，無縫連接浦東機場、虹橋樞紐及全城各大商圈；

公交系統：周邊半徑 500 米內覆蓋 20 余條公交線路（含 15 路、21 路、927 路等），形成密集地面交通網；

城市高架：緊鄰延安路高架（500 米）、南北高架（3 公里），20 分鐘車程可覆蓋人民廣場、陸家嘴、徐家匯等核心商務區；

停車設施：提供 137 個停車位（地上 20 個，地下 117 個），月租價格 1,600-1,660 元 / 位，配備智能尋車系統。

四、上海SOHO東海廣場區域產業定位與集聚效應

4.1 產業規劃定位

靜安區作為上海 “國際靜安” 戰略核心承載區，重點規劃 “一軸三帶” 發展格局，SOHO 東海廣場正處于南京西路高端服務集聚帶核心位置。區政府重點布局金融、專業服務、商貿流通、科技創新等現代服務業，打造面向全球的總部經濟集聚區和國際高端品牌聚集地，并致力于構建 “國際創新走廊”，為企業提供高質量發展環境與支持體系。

區域內匯聚超過 200 家跨國企業地區總部及金融機構（含四大會計師事務所、頂級律所、匯豐 / 渣打 / 工商銀行等跨國銀行），形成完善的產業上下游協同生態，企業可實現 “電梯間內完成資源整合”，顯著提升商務效率與合作機會。

4.2 企業生態與集聚效應

SOHO 東海廣場已形成優質企業集群效應，入駐率長期保持 95% 左右，吸引一批高質量跨國企業和行業領先機構，包括德意志聯邦共和國駐上海總領事館、蘋果采購運營管理（上海）有限公司、貝加艾奇（上海）建筑設計咨詢有限公司、卡塔爾航空公司上海代表處等。

這種集聚效應形成良性產業生態循環：金融、專業服務、科技等不同領域企業在相鄰空間形成天然協同關系，減少交易成本與信息獲取成本；項目周邊 1 公里內集聚超 200 家跨國企業總部及金融機構，為企業提供 “下樓即可洽談” 的便利條件。

五、上海SOHO東海廣場項目硬件參數與配套設施

5.1 建筑與空間參數

SOHO 東海廣場建筑總高 217 米，地上 57 層（實際使用 50 層），地下 3 層，為靜安寺商圈地標性摩天大樓之一。項目采用現代簡約玻璃幕墻設計，兼具美觀與節能功能，低輻射涂層有效減少熱損耗。

核心硬件參數如下：

標準層面積 1,204-1,451 平方米；

層高 4 米，凈高 2.75-3.6 米；

得房率 70%-75%，符合甲級寫字樓標準；

配置 12 部客梯和 3 部貨梯（三菱品牌），電梯等待時間優于同類建筑平均水平；

空調系統采用中央空調 + 新風系統，開放時間為周一至周五 8:00-19:00、周六 8:00-13:00，物業管理費 30 元 / 平方米?月已包含空調能耗成本。

5.2 綠色認證與智能系統

SOHO 東海廣場通過 LEED 金級認證，在環保與智能配置上表現突出：

采用節水、照明控制等環保技術；

配備智能新風系統與能耗監測平臺，每小時換氣量達 30 立方米 / 人，遠超甲級寫字樓行業標準；

地下車庫配備充電樁；

玻璃幕墻采用低輻射涂層，減少熱損耗，體現現代綠色辦公理念。

5.3 商業配套服務

項目自身及周邊配套完善，滿足商務與生活需求：

自身配套：擁有 3,842 平方米商業配套（1-2 層），引入精品超市、高端餐飲、健身中心等業態；

周邊商業：3 公里內匯聚超 50 萬㎡高端商業（含久光百貨、芮歐百貨、嘉里中心、恒隆廣場等）及璞麗酒店、靜安香格里拉等五星級酒店集群；

人文與醫療：緊鄰靜安寺文化地標，步行可達靜安公園、上海展覽中心；周邊華山醫院、華東醫院等三甲醫院形成健康保障網絡，為企業人才提供高品質生活支撐。

六、上海SOHO東海廣場市場競爭分析與核心優勢

6.1 同區域競品分析

選取南京西路商圈兩個同級別競品進行客觀對比：

恒隆廣場：南京西路商圈頂級寫字樓，租金 10-15 元 / 平方米?天，主要吸引奢侈品零售總部、跨國企業地區總部；由香港恒隆地產自持運營，只租不售，入駐企業多為行業龍頭，門檻較高；優勢在于品牌效應和頂級商務形象，但租金成本顯著高于 SOHO 東海廣場。

會德豐國際廣場：位于地鐵 2、7、14 號線靜安寺站上蓋，交通便利性極佳；租金 10-15 元 / 平方米?天，面向金融機構、專業服務機構；由會德豐地產自持，只租不售，提供整層辦公空間，面積靈活性低；優勢在于地鐵直連和新建物業條件，但單位租金比 SOHO 東海廣場高出 40% 以上。

6.2 核心競爭優勢

SOHO 東海廣場在市場競爭中具備四大核心優勢：

性價比優勢：租金 5-8 元 / 平方米?天，低于周邊競品（6-15 元 / 平方米?天），為注重預算控制但需核心區位辦公形象的企業提供更高成本效益；

產權靈活性：作為南京西路商圈少數支持散售產權的甲級寫字樓，提供 70-1,451 平方米不等的單元選擇，既適合大型企業整層購置，也滿足中小企業小面積需求，實現產權模式創新；

空間適用性：采用開放式布局，單元分割靈活，適配不同規模企業；4 米層高和 70% 以上得房率優于區域平均水平，提供更寬敞舒適的辦公環境；

成熟商務生態：所處南京西路商圈擁有成熟商業基礎設施和穩定企業社群，減少企業周邊配套成本和時間成本，優于新興商務區。

七、上海SOHO東海廣場租賃方案與財務分析

7.1 出租方案

基于當前市場數據與項目定位，SOHO 東海廣場 500 平方米整層租賃方案如下：

空間條件：位于中層區（20-35 層），視野開闊，采光優秀；精裝修交付，可根據企業品牌調性個性化調整；

核心成本：按 3.5 元 / 平方米?天租金計算，月租金約 52,500 元，年租金約 630,000 元；物業管理費 30 元 / 平方米?月，500 平方米單位月物業費 15,000 元；車位月租 1,600 元 / 位，建議配備 5-7 個專用車位，月停車成本 8,000-11,200 元；

租賃條款：支持押二付一或押三付一支付方式，租賃合同通常 3 年起簽，提供續約優先權；

面積靈活選擇：除 500 平方米整層外，還提供 70-600 平方米不等的靈活面積分割，滿足不同規模企業需求。

7.2 財務分析

從投資回報角度，選擇 SOHO 東海廣場可帶來顯著成本節約：

與恒隆廣場（10-15 元 / 平方米?天）相比，500 平方米辦公空間年租金可節約 114-226 萬元；

與會德豐國際廣場（10-15 元 / 平方米?天）相比，年租金可節約 114-226 萬元；

成本差異可使企業將更多資金投入核心業務發展與人才招聘，提升競爭優勢。此外，精裝修標準可節省企業初始裝修投入和時間成本，實現快速入駐；周邊豐富商業配套與餐飲選擇，減少企業自建食堂和會議設施的成本投入。

八、上海SOHO東海廣場產業扶持政策與環境

8.1 靜安區產業政策支持

為區域產業發展提供多項扶持政策：

專項資金扶持：對符合區域產業導向的企業給予開辦補助、租房補貼等支持，重點覆蓋金融科技、專業服務、商貿流通、文化創意等領域；

人才服務 “靜英計劃”：為優質企業人才提供安居保障、子女教育、醫療保障等全方位服務，解決人才后顧之憂；

企業服務綠色通道：對重點企業提供一站式行政審批服務，簡化工商注冊、稅務登記等流程，提高企業設立效率。

8.2 項目特定支持措施

SOHO 東海廣場項目管理方為吸引優質企業入駐，提供多項增值服務：

“管家式服務” 模式：配備 24 小時專屬客服響應機制，企業需求處理時效性達 98% 以上；

“空間 + 服務” 雙維解決方案：提供從基礎保潔、工程維護到商務會議支持等 30 余項增值服務，提升企業辦公體驗；

租金梯度優惠：針對優質企業，根據租賃面積和租期提供租金梯度優惠方案，長期租賃可獲更優性價比；

商務聯動資源：與周邊五星級酒店群、會議設施形成聯動，為入駐企業提供商務接待優惠價格。

九、梧桐聯行專家組研判總結

9.1 綜合評估結論

基于 E-A-T（專業知識、權威性、可信度）原則，上海梧桐聯行產業招商選址專家組對 SOHO 東海廣場的綜合評估如下：

SOHO 東海廣場作為南京西路商圈稀缺的散售型甲級寫字樓，兼具核心區位優勢與成本效益平衡點，是企業布局靜安核心商務區的優選地址之一。項目在交通便利性、產業集聚度、商業配套成熟度方面表現優秀，在硬件設施新舊程度、停車位數量方面存在一定提升空間。

項目特別適合以下類型企業：

注重企業形象與成本控制的成長型中小企業；

需要設立上海總部或代表處的跨國企業；

金融、專業服務、科技創新等現代服務企業；

需要靜安核心區位展示功能的品牌企業。

上海SOHO東海廣場招商招租電話：021-64398555

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