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上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見

滬府辦發〔2025〕13號

各區人民政府，市政府各委、辦、局：

??為深入實施城市更新，推動商務樓宇高質量發展，提升上海城市能級和品質，加快“五個中心”建設，經市政府同意，現就推進商務樓宇更新提升提出如下實施意見。

??一、推動商務功能整體煥新升級

??（一）促進商務區能級提升和功能集聚。提升主體商務區綜合功能、空間品質和服務能力，積極引入優質企業，加強主導產業，提高商務樓宇主體業態集聚度和首位度，彰顯商務區特色功能和標識品牌。（責任單位：市規劃資源局、市商務委、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市國資委、市經濟信息化委、市科委，各區政府）

??（二）推進商務樓宇功能拓展和融合發展。支持存量商務樓宇分區分類兼容符合地區發展導向和人民群眾生產生活需求的功能業態。在城市主中心、副中心區域，強化核心功能，鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能；根據周邊產業崗位需求，適當增加服務公寓和人才公寓、醫療服務等功能。在地區中心區域，培育商務樓宇地區特色，強化職住平衡，允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能。在社區中心區域，強化社區活力和開放眾創功能，打造共享空間和創新街區；引入初創眾創企業，補充商業服務、文化體育、教育培訓、養老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設者管理者之家等功能。（責任單位：市規劃資源局、市住房城鄉建設管理委、市發展改革委、市商務委、市國資委、市科委、市民政局、市衛生健康委、市經濟信息化委、市教委、市體育局、市文化旅游局、市生態環境局、市應急局、市消防救援局、市房屋管理局，各區政府）

??（三）強化商務樓宇功能提升和規范引領。存量商務樓宇改造升級應以保障安全、保護環境為底線，落實城市更新相關規定，用好“三師”聯創機制。在不改變使用功能、不增加建筑面積的情況下，宜執行現行工程建設消防技術標準，但不得低于原建造時的工程建設消防技術標準。充電設施在具備電力接入條件前，可暫不實施改造。因提供廣場、附屬空間開放共享等公共空間、公共服務設施等需調整綠地率等指標的，可通過詳細規劃實施深化程序予以優化。（責任單位：市住房城鄉建設管理委、市規劃資源局、市消防救援局、市綠化市容局、市交通委，各區政府）

??（四）加強規劃土地要素保障。在相鄰街坊間增加的規劃允許的空中連廊、增設符合建設工程規劃許可豁免規定的建（構）筑物、因采用高于現行標準的綠色建筑技術并達到相應技術要求而增加的外墻面積，可按照規定不計入容積率。對商務樓宇提供公共空間、公共服務設施、交通設施、市政設施等公共要素的，可按照城市更新相關規定，增加相應的經營性建筑面積。涉及補繳土地出讓金的，在土地價格市場評估時，應綜合考慮土地取得成本、公共要素投入成本貢獻等因素。經區政府決策，土地出讓金可按照相關規定在繳清期限內采取分期方式繳納。（責任單位：市規劃資源局、市財政局、市住房城鄉建設管理委，各區政府）

??（五）提升審批效能。建筑面積在500平方米以下（總投資額在100萬元以上的除外）且不涉及用途轉換的商務樓宇簡易裝修工程，可不申請辦理施工許可證，實行所轄區域屬地備案和開工信息報送制度。（責任單位：市住房城鄉建設管理委）

??二、提升商務區和商務樓宇運營服務能力

??（一）鼓勵商務區和商務樓宇統一運營。鼓勵建立區域統一運營主體平臺，負責區域性、功能性項目實施、運營管理等，統籌區域資源。支持國有企業通過產權收購、使用權租賃、引入第三方專業運營團隊等方式，推動商務樓宇整體統一運營。（責任單位：市房屋管理局、市國資委，各區政府）

??（二）提升服務水平和商務樓宇活力。提升商務樓宇物業服務水平，根據企業需要提供專業、靈活、個性化延伸服務。塑造以人為本的商務樓宇文化生態，增強商務樓宇社群功能和入駐企業粘性。（責任單位：市房屋管理局、市文化旅游局、市商務委、市體育局，各區政府）

??（三）嚴控分割銷售。從嚴管控商務樓宇分割銷售行為，禁止以虛擬劃線或非實體墻等形式分層、分區分割轉讓，確保產權邊界清晰。對于已分割銷售和分割租賃的，應完善全周期合同管理，加強統一監管。（責任單位：市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市商務委，各區政府）

??三、確保產業發展空間

??（一）加強產業要素聚集和能級提升。對位于規劃產業基地、產業社區和現狀各類產業園區內存量用作商務功能的樓宇分類施策，增加產業發展空間。統籌全市層面的產業定位和產業鏈空間布局，錯位發展，促進企業有序流動，引導企業總部、銷售結算等產業鏈上游功能向商務區集中。（責任單位：市經濟信息化委、市科委、市規劃資源局、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市城管執法局，各區政府）

??（二）加強產業類樓宇管理。對現狀工業用地違法違規違約用作商務用途的，結合違法用地處置、低效產業用地盤活處置等依法依規處理，加大退出力度，恢復產業用地的生產功能；加強產業用地空間準入、建設標準、自持自用和保持產業業態等方面的全生命周期管理。對符合工業用地應用“三不變”等過渡政策的樓宇，鼓勵整體更新提質；企業后續利用訴求經評估不符合規劃要求的，應結合土地收儲引導非生產業態及時退出；符合規劃要求的，支持企業按照城市更新相關規定實施更新；合理控制租金水平，為創業創新企業提供靈活、低成本空間。對依法合規用作商務用途但低效使用的，有序推進樓宇按照規劃實施更新轉型，可按需調整為公共服務、基礎設施等。（責任單位：市經濟信息化委、市科委、市規劃資源局、市城管執法局、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局，各區政府）

??四、促進功能復合和配套完善

??（一）支持一定時期內商務樓宇功能兼容轉換。在不影響遠期商務辦公功能實現和符合安全、不影響相鄰關系等前提下，存量低效商務樓宇保持主體不變、產證性質不變、主體結構不變的情況下，允許在一定時期內兼容相關業態。具體兼容業態和年限經更新主體評估并經區政府決策認定后實施，年限不超過15年；建立全周期合同，實施后以樓宇更新后的功能業態進行監管。（責任單位：市住房城鄉建設管理委、市發展改革委、市商務委、市國資委、市科委、市民政局、市衛生健康委、市經濟信息化委、市房屋管理局、市教委、市體育局、市文化旅游局、市應急局、市消防救援局，各區政府）

??（二）探索產業配套類居住產品。在確保符合規劃要求、守住安全底線的基礎上，探索建設產業配套類居住產品，定向供應給周邊符合條件的入駐企業員工使用。（責任單位：市房屋管理局，各區政府）

??（三）完善商務樓宇配套服務功能。鼓勵對存量商務樓宇圍繞數字智能和低碳生態實施更新改造，完善就餐、停車、黨建服務等配套設施。結合入駐企業需求，利用商務樓宇地下空間、大堂等公共區域，以嵌入方式配套餐飲、運動休閑、共享經濟等小型服務設施。對在不動產權證書未單獨記載的商務樓宇大堂等空間引入咖啡茶飲、超市零售等業態的，辦理營業執照時可提交辦公樓不動產權證書和房屋調查機構出具的房屋土地權屬調查報告書或測繪報告作為產權證明。（責任單位：市市場監管局、市商務委、市住房城鄉建設管理委、市體育局）

??五、促進街區環境和基礎設施升級

??（一）高效整合商務樓宇及其周邊藍綠環境和歷史文化資源。藍綠景觀資源應與商務樓宇充分銜接，活化利用歷史文化資源，導入高品質文化商業休閑等功能。（責任單位：市規劃資源局、市商務委、市水務局、市綠化市容局、市文化旅游局）

??（二）改善區域綜合交通、市政基礎設施和公共服務。強化軌道交通服務，增強路網通達能力。打通慢行網絡斷點，探索推進跨高快速路、鐵路、水系和其他阻斷型構筑物的慢行聯系，構建全天候立體慢行系統。搭建多元消費場景，實現各類公共服務水平升級。鼓勵商務樓宇底層和附屬空間開放，支持商業外擺、開放空間休閑活動和都市夜經濟。（責任單位：市交通委、市住房城鄉建設管理委、市城管執法局、市商務委、市市場監管局、市文化旅游局、市體育局、市水務局、市公安局、市電力公司，各區政府）

??六、推動區域整體更新和格局營造

??（一）開展整體城市設計和品牌塑造。支持近期更新意愿集中、功能定位和產業能級有待提升的區域，依托“三師”聯創機制開展城市設計，促進地區空間品質整體提升和功能集聚。（責任單位：市規劃資源局，各區政府）

??（二）按需啟動項目。依托商務更新單元，結合企業發展和商務樓宇更新的實際需求，系統研究區域功能結構、空間布局和重點項目，做好整體謀劃、功能策劃、空間規劃和實施計劃。按需編制控制性詳細規劃和啟動更新、基礎設施等項目。（責任單位：市規劃資源局、市商務委、市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市國資委、市經濟信息化委，各區政府）

??七、探索商務樓宇更新統籌推進機制

??（一）積極探索主體權益歸集方式。針對商務樓宇所有權、使用權、經營權相關歸集難題，因地制宜通過多種方式開展商務樓宇更新。包括但不限于以下方式：對建筑質量較差、功能業態混亂、具備收儲條件的樓宇，可通過房屋產權協商收購完成產權歸集后實施更新；對市、區機關事業單位或國有企業持有的房屋，可采取國有資產劃轉方式，實施統一改造和經營；對房屋產權相對集中，權利人有更新意愿和能力的，可由權利人實施自主更新；對保留基本現狀的房屋，可開展局部修繕或業態調整更新；更新實施主體可在簽署長期租賃協議實現房屋使用權歸集后，自行或委托其他運營主體開展更新改造和經營。（責任單位：市住房城鄉建設管理委、市國資委、市機管局、市財政局、市房屋管理局，各區政府）

??（二）推進政策先行先試。根據規劃并結合實際，先行先試商務樓宇更新政策。建立更新項目庫。分類探索支持更新改造的政策、技術方法和實施路徑，持續推動商務樓宇更新提升。（責任單位：市發展改革委、市住房城鄉建設管理委、市規劃資源局、市商務委、市國資委、市經濟信息化委，各區政府）

??八、強化高質量發展支撐保障

??（一）強化資金支持。鼓勵在滬金融機構加大對商務樓宇更新項目建設的信貸支持，適度降低融資成本，提供多樣化金融產品和服務。鼓勵存量商務樓宇開展建筑節能、第五立面等改造，根據市住房城鄉建設管理委等部門相關政策，對符合條件及相關技術要求的示范項目給予資金補貼。商務樓宇加裝光伏設施的，根據市發展改革委、市財政局等部門相關政策對光伏項目投資主體給予資金獎勵。（責任單位：市發展改革委、市住房城鄉建設管理委、市財政局、市委金融辦、上海金融監管局、上海證監局）

??（二）充分發揮國有企業示范帶動作用。加快推動國有企業持有和運營的商務樓宇功能提升，完善國資國企考核機制，將有效提升出租率作為工作目標。進一步完善市場化定價和招商決策機制，減少交易成本和中間環節。在確保國資收益總體保值增值的前提下，給予國有企業更大的樓宇招商運營自主權。（責任單位：市國資委）

??（三）強化數字賦能。依托全市商辦樓宇信息監測平臺，結合上海“量子城市”空間智能大模型，跟蹤樓宇市場動態情況，建立全流程信息互通機制。適時發布商務樓宇監測報告，穩定市場預期，引導市場走勢。（責任單位：市房屋管理局、市規劃資源局、市商務委、市住房城鄉建設管理委、市國資委、市統計局）

??各有關部門要按照職責分工，加強統籌指導和協調支持，不斷完善管理舉措，提升政策適配性。各區要細化落實主體責任，健全完善工作機制，推進三年行動計劃項目穩妥有序實施，同步做好相關項目實施統計工作。

??上海市人民政府辦公廳

??2025年7月3日

上海市各區產業扶持政策公益咨詢電話：021-64398555