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上海松江九亭云亭德必易園招商綜合評估報告：企業選址與招租情況分析

發布時間：2025-07-21 瀏覽次數：258 來源：www.byz5q.cn

上海松江九亭云亭德必易園項目綜合評估報告

一、核心區位價值：G60 科創走廊的 “東部門戶”

1. 戰略定位與發展目標

長三角數字文化創新中心：項目位于松江區九亭鎮滬亭路 880 號（前身為正好廣場），是德必集團在松江的首個改造煥新項目，定位為文創與科創融合的產業高地。作為 G60 科創走廊的 “東部門戶”，承接虹橋商務區外溢資源，聯動漕河涇開發區（東北 7 公里），形成 “研發 - 轉化 - 產業化” 全鏈條生態。

區域產業升級引擎：九亭鎮作為松江對接上海市區的核心節點，依托 “1+1” 產業扶持政策（松江區 + 九亭鎮），重點發展文化創意、人工智能、數字科技產業，園區入駐企業可疊加享受稅收減免與專項補貼。

2. 立體交通網絡

交通類型	覆蓋范圍	通達時間
軌交系統	地鐵 9 號線九亭站500 米（步行 6 分鐘）	15 分鐘直達虹橋樞紐
快速路網	滬松公路直連嘉閔高架 / 外環高速	20 分鐘至虹橋機場
長三角鏈接	機場聯絡線中春路站（在建，1 站距離）	40 分鐘直達浦東機場

二、項目參數與智慧配置

1. 核心建筑指標

參數類別	指標詳情	附加價值
總建筑面積	近 1 萬平方米（袖珍型產業園區）	2022 年國際設計大獎得主
單元分割	100~1000㎡靈活組合（300㎡主力戶型）	得房率 68%，空間高效利用
層高與凈高	標準層高 3~5 米	吊頂后通透感強
空調系統	24 小時 VRV 分體式空調（獨立控溫）	按實際用量計費，節能靈活
智慧化配置	人臉識別閘機 + wehome 物聯平臺 + 3D 交互屏	實現無接觸通行與能耗監控
公共配套	2000㎡共享空間（會議室 / 咖啡吧 / 花園）	降低企業運營成本 30%

2. 設計特色與綠色生態

云境中庭花園：以 “云海” 為設計靈感，錯層平臺與竹林景觀構建減壓空間，打破室內外界限，激發創意靈感。

工業遺產煥新：保留原建筑開放式頂棚，植入垂直綠化與霧化隱私玻璃，降低能耗 20%。

三、300㎡租賃成本優化方案

1. 成本測算與市場對比

市場基準價：3.0~3.8 元 /㎡/ 天（智慧園區溢價）；

談判后優惠價：2.8 元 /㎡/ 天（降幅 10%），年節省 10.2 萬元；

年度綜合成本：

費用類型	收費標準	月費用（300㎡）	年費用
基礎租金	2.8 元 /㎡/ 天	25,200 元	302,400 元
物業管理費	16 元 /㎡/ 月（含空調運維）	4,800 元	57,600 元
年度總計	—	—	360,000 元

四、產業生態與政策賦能

1. 產業集群與頭部企業

主導產業：數字文化（40%）、人工智能（30%）、數字科技產業（30%）；

企業生態：

高新技術企業：邁赫機器人（工業自動化）、歌學信息（在線教育）；

文創標桿：沙影傳媒（數字人面部捕捉技術），入駐率 95% 形成技術協作網絡。

2. 政策紅利（2025-2027）

專項補貼：

首年租金 20% 補貼（最高 50 萬元）；

人才引進獎勵 1 萬元 / 人（“松江人才十條”）。

3. 德必增值服務

七大服務體系：

政策管家（協助申報成功率＞80%）；

CEO 俱樂部（產業鏈訂單對接）；

融資擔保（最高 300 萬元過橋貸款）。

五、商業與人才配套

1. 企業級服務矩陣

商業配套：

園區內：智慧餐廳、咖啡吧、共享健身房；

周邊 1 公里：萬達廣場、寶龍城（餐飲 / 購物 / 影院）。

技術平臺：

開放 3D 交互屏路演廳，免費提供品牌展示；

聯合優信無限打造 AI 智慧食堂，降低員工餐成本 30%。

2. 人才生活保障

居住：九久青年城公寓（300 米）、金地草莓社區（1.5 公里）；

教育醫療：

九亭小學、松江區九亭醫院（1 公里內）；

佘山國家森林公園（車程 10 分鐘）。

六、綜合優勢分析與決策建議

核心價值矩陣

維度	競爭優勢	數據支撐
區位戰略	G60 科創走廊東部門戶 + 虹橋資源外溢首站	15 分鐘直達虹橋樞紐
成本控制	租金低于市場 20%+ 共享空間免租，實際成本僅1.8 元 /㎡/ 天	年綜合成本 38 萬元
產業生態	95% 入駐率形成技術協作網絡，頭部企業訂單轉化效率提升 25%	2024 年產業鏈合作超億元
人才粘性	白領聯誼 + 傳統文化活動，員工滿意度提升 35%	配套調研滿意度 92%

企業決策建議

空間優選策略：

鎖定3 層南向 300㎡單元（如 308 室），配備獨立 VRV 空調與中庭景觀，年成本 38.2 萬元；

要求接入 wehome 智慧平臺，實現能耗數字化管理。

政策落地路徑：

簽約同步啟動 “松江區文創企業” 認定，疊加租金補貼 + 稅收減免（首年綜合補貼≈25 萬元）；

加入德必 CEO 俱樂部，預約 11 月 G60 數字文化峰會（年度訂單池超 3 億元）。

生態融入計劃：

聯合沙影傳媒共建數字技術實驗室，申請上海市文化科技融合專項基金（最高 200 萬元）；

利用共享路演廳舉辦產品發布會，降低市場推廣成本 40%。

結論：云亭德必易園以袖珍體量、極致性價比、產業社群粘性、政策精準適配四大核心價值，成為中小企業布局 G60 科創走廊的黃金跳板。

上海松江九亭云亭德必易園招商招租電話：021-64398555

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