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6月28日，凱德集團打包6個來福士賣給中國平安人壽，作價96億元。再往前一周，“包租公”潘石屹將SOHO中國91%股權出讓給黑石集團，交易價30億美元。6月7日，和諧健康以90.6億元收購北京SK大廈。

22天內，三筆商業地產領域的大宗交易，合計約380億元，如此密集且高標的交易，這在業內并不多見。但背后的信號是，險資、資產管理等機構正在出擊中國的商業地產資產，且付出的代價并不高。

“從大宗物業交易表現來看，雖然交易市場周期變長，但在自用、投資雙輪驅動下，市場活躍度并未下降，投資者仍對市場優質項目保持高度關注。”6月24日，在第三屆中國商業地產品牌建設論壇上，全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱向《證券日報》等媒體表示，無論是自用抑或投資，寫字樓依然是商業地產投資者的首選。

正如劉凱所言，作為房地產的細分領域，購物中心、寫字樓、產業園是承載區域經濟發展和專業轉型的重要載體，但剔除區域市場高熱現象，從全國整體市場來看，當前商業地產連續多年處在供應高峰，推動空置率走高和租金（售價）水平下降。

這一“高”一“降”之間，即便是一線城市的核心商辦資產，加上一流的運營商，似乎也承受不住運營回報率低與資金沉淀之重的壓力，急于退場尋求“落袋之安”。當下的商業地產到底怎么了？帶著這樣的思考，《證券日報》記者試圖通過采訪和研究探尋當下商業地產市場的真相。

三個突出問題

從市場規模來看，據貝殼研究院統計數據顯示，近十年商辦面積年均復合增長率均超過10%；截至2020年，商業營業用房面積為29億平方米；保守估計，若2021年房地產總銷售規模為17.5萬億元，其中住宅14.3萬億元，商辦地產約為2.6萬億元。

當然，存量商業地產規模更是巨量的。“2021年全國估計有7億平方米寫字樓，產業園約170億平方米，中國擁有大量的存量資產。”木棉匯集團有限公司董事長閔杰向《證券日報》表示，其三大表現是租金收益率低、運營粗放、資產被低估。

不難看出，以上“三大表現”帶來的是高空置率的市場現狀。根據房訊指數統計，2020年下半年，一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%，商業營業用房空置率高達35%。

房訊指數研究院在《2021中國商業地產100強研究報告》中指出，當下商業地產市場存在三個突出問題，一是整體新增供應量大，長期閑置資產影響可持續發展；二是新增商業、產業、辦公需求嚴重不足，無法支撐如此大規模的供應量；三是商業地產市場中出現產業發展和甲級寫字樓錯配現象。

三個方向轉變

“雖然短期巨量的供應和存量去化依舊是市場需要面對的考驗，但商業地產長期向好局勢未變。”全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱向《證券日報》記者表示，隨著國家金融開放和科技創新的持續推進，寫字樓市場仍有較大的增長空間，行業深度運營和創新趨勢也將得到進一步深化。

在劉凱看來，中國商業地產不僅在市場端實現了快速恢復，商業地產企業端也積極調整戰略，以運營、輕資產和智慧科技賦能行業發展，以全新的商業模式滿足消費內循環趨勢，從而進入高質量發展的“新賽道”。在高質量發展的新周期下，商業地產市場發展正在出現三大轉變。第一，從開發向運營的轉變。商業地產存量時代，行業從開發驅動轉向運營驅動，運營能力成為核心價值之一。商業地產頭部企業摒棄簡單的收租模式，轉向重度運營，向管理要效益，以資產運營促價值提升，為商業地產使用者（終端企業用戶）提供更專業、更多元的管理服務。第二，從重資產向輕資產的轉變。隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降，“重資產”不再是商業地產企業的最佳選擇，而風險小、回報率高、專業化程度高的"輕資產"模式大行其道。第三，從智能向數字化的轉變。數字經濟和新基建政策推動商業地產的數字化轉型，互聯網和數字科技的發展重塑商業地產發展模式。

多數業內人士一致認為，中國產業地產未來發展將面臨四大趨勢：開發模式將從“賣房賣地”轉向“持有運營”，產品模式將從“園區經濟”轉向“城市經濟”，盈利模式將從“客戶思維”轉向“伙伴思維”，運營模式將從“管理園區”轉向“服務園區”。

與此同時，隨著首批九單基礎設施公募REITs火爆發售，醞釀十年有余的中國公募REITs終于誕生。公募REITs打通商業地產“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式，同時為投資者打開了商業地產投資的大門。